Почему могут отказать в ипотеке в россельхозбанке

Почему Россельхозбанк отказывает в кредите?

Получить отказ Россельхозбанка в кредите неприятно, особенно если заемщик уже продумал, как и куда он направит полученные деньги. Прочтя статью, вы узнаете причины, по которым Россельхозбанк отказывает в кредите. Поймете, что сделать, чтобы избежать отказов в будущем. А также сможете найти банк, который готов одобрить вам кредит уже сегодня!

Россельхозбанк не сообщает причину, по которой он отказал клиенту. Об этой причине не знает и менеджер, который принимал и проверял заявку. Но есть способ узнать, с чем был связан отказ и сделать так, чтобы ситуация не повторилась. Для этого достаточно свериться с самыми частыми причинами отказа и проверить свои сильные и слабые стороны.

Почему Россельхозбанк не сообщает причину отказа?

Проверка заемщика в Россельхозбанке происходит в два этапа. Сначала автоматический кредитный скоринг проверяет заемщика по ряду параметров и присуждает скоринговые баллы. Если набран проходной бал — в дело вступает служба безопасности. Задача службы безопасности проверить клиента, его связи и документы.

Оба процесса — коммерческая тайна. Если информация о внутренних проверках и регламентах попадет в открытый доступ, этим могут воспользоваться мошенники.

Причины отказа в кредите в Россельхозбанке

Можно выделить 5 самых популярных причин, по которым Россельхозбанк отказывает заемщикам.

Кредитная история — испорченная кредитная история показывает, что у клиента были проблемы с выплатами кредитов. Просрочки, штрафы, пени — все это снижает кредитный рейтинг и вероятность одобрения.

Россельхозбанк ищет надежных клиентов имеющих стабильный доход и официальное трудоустройство. Ваша задача доказать банку что вы именно такой клиент.

Как узнать причину отказа в кредите?

Проверьте каждый из вышеперечисленных пунктов и постарайтесь взглянуть на себя глазами Россельхозбанка. Только тщательный анализ ситуации поможет вам избежать повторного отказа. Рекомендуем запросить свою кредитную историю в БКИ. Отчет содержит информацию по ранее оформленным кредитам и примерный скоринговый бал.

Найдя свои слабые стороны решите как будете исправлять ситуацию. Помните, ваша задача доказать Россельхозбанку что вы готовы выплачивать потребительский кредит и являетесь надежным клиентом.

Когда можно подать повторную заявку?

Подать повторную заявку на кредит в Россельхозбанке можно через 60 дней с момента отклонения первой.

Счетная палата назвала причины отказов в получении сельской ипотеки под 3%

Почти половина заявок россиян на получение кредитов по льготной сельской ипотеке в прошлом году была отклонена банками. Чаще всего банки отказывают гражданам по итогам проверки, говорится в отчете Счетной палаты (СП) по результатам анализа льготных ипотечных программ.

Так, «Россельхозбанк» (на его долю в прошлом году пришлось около 94% кредитов по программе сельской ипотеке) из 191,5 тыс. заявок ответил отказом почти в половине случаев (около 90,5 тыс.). Из них по результатам проверки банка отказано в получении кредита почти по 28,3 тыс. заявок. Сбербанк из 42 с лишним тысяч заявок одобрил почти 25 тыс., а отказал 11 с небольшим тыс. заемщикам. По итогам проверки банка такой отказ был получен на более 6,7 тыс. обращений.

Это происходит в том числе из-за проблем с объектом залога, делают вывод в СП. «Для кредитных организаций залог индивидуальных жилых строений (ИЖС) несет повышенный риск, связанный с низкой ликвидность данного вида недвижимости», — считают в Счетной палате.

В ведомстве предлагают для снижения рисков банков разработать к индивидуальным домам, земельным участкам и коммуникациям стандартные требования, упрощающие их использование в качестве залога для кредитов.

Такое решение недавно уже было предложено федеральными властями. В России планируется создать базу типовых проектов индивидуальных домов, которые уже прошли экспертизу и готовы к реализации. Они будут включены в реестр экономически эффективной проектной документации повторного использования Минстроя. Такие проверенные индивидуальные дома на этапе стройки банки более охотно будут брать в качестве залогов для ипотеки.

Причинами отказа в выдаче льготной сельской ипотеки также могут быть негативная кредитная история или высокая долговая нагрузка заемщика. Кроме того, часть клиентов отказывалась от кредита еще до принятия решения банка. Некоторые обращения не соответствовали условиям программы или содержали технические ошибки в документах, говорится в отчете Счетной палаты.

При этом в СП затруднились оценить влияние программы сельской ипотеки на рынок ИЖС. Минсельхоз не собирает данные о фактической площади приобретаемого (строящегося) жилого дома в рамках программы, указывают в Счетной палате.

Всего по программе сельской ипотеки планируется к 2026 году улучшить жилищные условия 286 тыс. семей, проживающих на сельских территориях. СП подсчитала, что к концу 2020 года этот показатель выполнен на 15,7 %.

В прошлом году плановые показатели программы были выполнены в полном объеме — более 45 тыс. семей получили сельскую ипотеку, было приобретено и построено свыше 2 млн кв. метров жилья. Никогда еще жилой фонд на селе не обновлялся такими темпами, подчеркивают в Минсельхозе.

Льготная сельская ипотека очень популярна у населения. По данным Минсельхоза, в 2020 году граждане подали более 200 тыс. заявок по программе на общую сумму более 440 млрд рублей.

На 2021 год финансирование программы предусмотрено в размере 5,3 млрд рублей (то есть почти вдвое больше, чем планировалось выделить в прошлом году). Кроме того, по поручению президента планируется дополнительно направить на нее не менее 2 млрд рублей. Это позволит улучшить жилищные условия еще 14 тысячам семей.

Льготная сельская ипотека выдается по ставке от 0,1% до 3% годовых на срок до 25 лет. Первоначальный взнос составляет от 10%. Можно взять максимум 3 млн рублей для всех регионов, кроме Ленинградской области, Дальневосточного федерального округа и Ямало-Ненецкого автономного округа — в них лимит повышен до 5 млн рублей. Выдают сельскую ипотеку несколько уполномоченных банков. Получить кредит можно на покупку квартиры в многоквартирном доме, своего дома или его строительство. С помощью этой программы Минсельхоз планирует остановить отток сельского населения, привлечь в сельскую местность квалифицированные кадры, в целом повысить уровень жизни в российских селах.

Отказ в ипотеке на сделке

Ваше заявление должно удовлетворять определенным условиям. Без них не полагайтесь на одобрение банка. Заемщик должен иметь российское гражданство и быть в возрасте от 21 до 75 лет (минимальный возраст должен быть достигнут, но кредит может быть погашен только до максимального предела). Его последняя / работа.

Каковы причины этих требований? Банку нужен клиент с достаточными финансовыми возможностями и ответственным отношением к своим обязательствам. В противном случае погасить ипотечный кредит будет очень сложно.

Плохая кредитная история

Вероятно, это самый важный пункт. Бюро кредитных историй (БКИ) тщательно регистрирует всю информацию о предыдущих кредитах. Если клиент неоднократно отказывается от своих обязательств или имеет много непогашенных кредитов, банк не позволит ему оформить ипотеку.

Однако есть и другой цвет. Человеку без кредитной истории может быть отказано в выдаче кредита. Банки должны быть уверены в том, что клиент является настоящим и способен погасить долг; чистая кредитная история не подтверждает этого.

Плохая платежеспособность

Указывая сумму ежемесячного взноса по ипотеке, банк всегда смотрит на доход проверенного клиента. Официальная зарплата важна для справки 2-НДФЛ. Если она небольшая и большая часть дохода клиента поступает «в папку», банк откажет.

Кроме того, учитывается совокупный доход всех членов семьи, чтобы выплаты по ипотеке не превышали 40% дохода человека. Банк также обращает внимание на полученный кредит, даже если он выплачивается в соответствии с договором. Если получена слишком большая сумма, в ипотеке также может быть отказано.

Ошибки в документах или их подделка

Это не имеет хорошего конца, если клиент решит сфальсифицировать реальную информацию в пользу квалификации. Заемщику будет отказано не только в этом банке, но и в других банках. Ошибки и огрехи в документации не являются подделкой, но могут привести к печальным последствиям.

Банки очень серьезно относятся ко всем справкам и документам, особенно к тем, которые касаются доходов и продолжительности услуг. Даже малейшая ошибка, например, пропуск буквы «е» в документе, может стать основанием для отказа в выдаче ипотечного кредита.

Ненадежный работодатель

Банки тщательно изучают не только документы и личность самого клиента, но и документы и личность его работодателя. Даже если к трудовой книжке заемщика нет претензий, компания, в которой он работает, не считается надежной, что также может стать причиной отказа. Для отдельных компаний требования еще более строгие.

Многие банки и кредитные учреждения даже не будут принимать от них заявки.

Состояние здоровья

Этот момент не выражен, но очень важен. Банковские работники обращают внимание на внешний вид своих клиентов. Если заемщик выглядит растрепанным, это может послужить сигналом к пробуждению.

Если они выглядят больными, это отмечается в заявлении. У беременных женщин меньше шансов на одобрение заявки, поскольку без возможности погасить кредит ожидание ребенка дорого обходится банку. Даже если специалист считает, что клиентка беременна, она отмечает это в заявлении.

У человека с ограниченными возможностями меньше шансов получить ипотечный кредит.

Ненадежный объект кредитования

Требования предъявляются как к заемщику, так и к покупаемому им дому. Банки тщательно оценивают ликвидность. Если клиент вдруг оказывается не в состоянии выплачивать ипотеку, недвижимость возвращается банку, который возмещает потраченные деньги за счет ее продажи.

По этой причине жилье оценивается на основе местоположения, года постройки (не ранее 1965 года), общих удобств и места проживания (квартира или дом отдыха). Кроме того, закладные не могут иметь никакого веса, что усложняет сделку.

Проблемы с законом у заемщика

Банки с опаской относятся к людям с криминальным прошлым, но эксперты не говорят об этом вслух. В случае вынесения приговора этот фактор может не иметь значения, но его стоит иметь в виду.

Рискованная или сомнительная профессия заемщика

Позиция некоторых клиентов вызывает вопросы о банке. Люди творческих профессий, брокеры и страховщики недвижимости, ломбарды и клерки казино, а также многие другие малооплачиваемые профессии не могут претендовать на перечисленные в программе условия ипотечного кредитования. Для опасных профессий (таких как пожарные и телохранители) риск потерь настолько высок, что банки требуют страхования жизни и здоровья.

Неуверенное поведение заемщика

Есть еще один важный момент, негласный, но очень важный для банка: банк должен убедиться, что его клиенты охвачены комплексной программой страхования. Если клиент не решается отвечать на профессиональные вопросы или коверкает слова, в ипотеке почти наверняка будет отказано. Есть только один совет.

Подготовьтесь к собеседованию как можно лучше и продумайте все возможные вопросы. И учтите, что вопросов будет много. Специалисты постараются выяснить все о роде занятий заемщика, его доходах и финансовом положении.

Заемщики должны отвечать честно и уверенно. Таким образом, у банка не будет сомнений в заемщике.

Совокупность факторов

Если заемщик получает отказ с таким заявлением, это означает, что у него возникли сомнения по различным пунктам, даже если на первый взгляд нет серьезных препятствий для одобрения ипотеки. Например, специалист банка не смог связаться с работодателем клиента, сумма заявки на ипотеку была слишком высокой или ипотека была оформлена без созаемщика. Неуверенное поведение, судимость или состояние здоровья во время собеседования также могут оказать влияние.

Поскольку каждая деталь имеет значение, рекомендуется заранее оценить и сравнить шансы и варианты.

Что делать, если отказали в одобрении заявки на ипотеку?

Если вы получили отказ по какой-либо из этих причин, попробуйте обратиться в свой банк или финансовое учреждение еще раз. Однако делайте это через некоторое время, а не сразу. Сроки варьируются от учреждения к учреждению и всегда являются предметом профессиональных переговоров.

Если вы подадите заявку раньше этого срока, ваша заявка будет автоматически отклонена без рассмотрения. Мы рекомендуем использовать это время с умом, проанализировать ситуацию и учесть все допущенные ошибки. Возможно, вы сможете исправить некоторые из них, и ваше следующее обращение в банк будет более успешным.

Прежде всего, стоит:.

• Проверьте и улучшите свою кредитную историю.
• Поддерживайте с ними постоянный контакт и
• По возможности привлекайте созаемщиков.
• Обратитесь к своему работодателю, чтобы проверить неофициальный доход, а также серый доход.
• Ищите более ликвидные свойства и
• Попробуйте разные банки.

Могут ли отказать, если ипотека уже одобрена?

К сожалению, это так. Банк ничего не должен заемщику до подписания ипотечного договора. До этого момента они могут отказать клиенту, даже если заявка была одобрена. Это может быть вызвано следующими причинами

• общее ухудшение финансового положения страны; и
• центральный банк повышает основную процентную ставку; или
• Семейное положение заемщика изменило ситуацию, и
• изменение должностных обязанностей заемщика; или
• в отношении заемщика возбуждено уголовное дело; и
• недвижимость не соответствует требованиям (хотя этот момент обычно указывается перед утверждением).

Даже в этом случае не стоит отчаиваться. Через некоторое время вы можете обратиться в другой банк или изменить свои собственные финансовые возможности. Сохраняйте спокойствие, проанализируйте ситуацию и обратите внимание на свою кредитную историю. Если вы сделаете это, банковский эксперт обязательно пойдет вам навстречу.

Поделиться

Неочевидные причины для отказа

Мы попросили наших экспертов вспомнить какие-либо необычные случаи отказа от акта. Мы считаем, что судимость несовершеннолетнего может встать между заемщиком и ипотечным кредитом.

Сурен Айрапетян, главный исполнительный директор Rebridge Capital, прокомментировал Первая категория отказов — это либо внезапное обнаружение судимости заемщика, либо чрезмерное ее обнаружение. Расскажите, пожалуйста, две истории, иллюстрирующие этот тезис.

Первая история — об Игоре. Игорь работал в крупном издательстве и несколько лет занимал должность литературного куратора. У него была «белая» зарплата, официально зарегистрированный брак и отличные рекомендации.

Внешность и методы Игоря были внешне привлекательными. Учителя его сына, коллеги и даже бухгалтер соседнего магазина говорили, что этот человек был уважаемым, вежливым и приятным. Я не понимал отказа от ипотеки.

Однако на первом курсе института все понеслось, когда выяснилось, что Игорь устроил хулиганскую драку, чтобы забрать сумку своей девушки. Результатом борьбы стал уголовный реестр Игоря, который еще долгие годы давал о себе знать.

Банки, как правило, предвзято относятся к заемщикам с криминальным прошлым.

Вторая история — о Полине. У Полина было огромное количество энергии и мало времени; в течение месяца он смог подать пять заявок на ипотечные кредиты в пять разных банков. Каждый раз банк отказывал.

Полина была огорчена тем, что не могла понять почему. Оказалось, что на ее кредитной карте, которой она давно не пользовалась, был долгосрочный баланс в 200 рублей. Этот «негатив» сделал невозможным получение положительного ответа от банка.

Благодаря снижению рабочей нагрузки и потере нервов, вы можете запросить свою кредитную историю и лично убедиться в том, что видит сотрудник, обрабатывающий ваше заявление. Забытые» кредитные карты находят больше людей, чем вы можете себе представить.

Причины могут быть гораздо более любопытными. Например, если заемщик подал в суд на банк и охранника Бога, он выиграл дело. Дмитрий Иванов, директор департамента недвижимости компании «Новая квартира», объяснил свои и другие причины.

• Банк решил, что заемщик работал в компании, которая вскоре будет закрыта.
• Банк отказал заемщику в выдаче кредита, потому что другой банк пытался обмануть его годом ранее, прежде чем он подал заявку на ипотечный кредит. Он подал в суд на другой банк. Он выиграл судебный процесс и таким образом защитил свои права против другого банка.
• Банк не верил, что заемщик получает такую большую сумму, поскольку средняя зарплата в отрасли была невысокой, но он был первоклассным специалистом и получал официальную зарплату.
• Заемщик работал на рынке и получал зарплату официально. Банку не понравилось, что работодатель считал магазин на рынке ненадежным, хотя заемщик проработал там более пяти лет.

Юлия Шульженко, юрист компании «Ваше дело», приводит следующие причины одобрения ипотеки Поэтому вероятность получения одобрения выше для заемщиков с более низкой заработной платой, которые долгое время работали в одном районе.

Фальсификация представленных документов. Заемщики не должны пытаться каким-либо образом фальсифицировать документы. Также не обращайтесь в сомнительные организации, предоставляющие отчеты о прибылях и убытках.

Это может привести к тому, что заемщику будет отказано в ипотеке или он попадет в базу данных неблагонадежных клиентов. Кроме того, следует помнить, что подделка документов является уголовным преступлением.

Неуверенность заемщика. Если заемщик не уверен или если работодатель не проверяет информацию, сотрудники могут заподозрить, что заемщик предоставил ложную информацию. Это может привести к отрицательному решению для получателя кредита.

Поэтому вам следует сообщить свой текущий рабочий номер телефона (предпочтительно стационарный) и проинформировать своего бухгалтера (или работодателя) до звонка из банка. Если вы оставили номера телефонов друзей или родственников, их также следует оповестить. На практике были случаи, когда заемщики не могли получить ипотечный кредит из-за того, что их работодатель неправильно указал дату приема на работу.

Здоровье бенефициара ипотеки. Сотрудники банка должны в первую очередь уделять внимание своему внешнему виду. Это создает положительный имидж заемщика. Здоровье заемщика также принимается во внимание. Заемщикам, находящимся на лечении или имеющим справку об инвалидности, в кредите отказывается.

Некоторые отказы являются необоснованными, как, например, Максим Лазарев, директор по развитию партнерских услуг компании «Финансовый сервис».

В ходе сотрудничества с клиентами мы сталкивались со случаями, когда дом, предлагаемый банку в качестве залога, выглядел некрасиво, и банк отказывался принимать его в качестве залога только по этой причине. База банка была . . дублировались», а к результатам проверки клиента добавлялись чужие грехи.

Было также несколько почти комичных примеров.

• Конкретный комментарий СБ из нераскрытого сообщения внутри банка: «Цыгане, наркоторговцы». Затем они объяснили, что это невозможно в случае данного конкретного клиента.
• Поскольку он напал на лося, банк в основном отказывал клиенту в кредите. Он был оштрафован на крупную сумму, заплатил штраф, но получил отказ в нескольких банках, прежде чем ситуация разрешилась.»

Объясняют ли банки отказ

Таким образом, заемщику было отказано. Каковы шансы узнать истинную причину отклонения заявки?

Если решение банка связано с проверкой безопасности, клиента не информируют. Однако если причина связана с финансами, менеджер прокомментирует ситуацию. Сурен Айрапетян заявляет.

‘В большинстве случаев кредитные организации не знают, почему заемщику было отказано в кредите, — говорит юрист Юлия Шульженко.

Что делать при отказе

Эксперты также говорят о том, стоит ли подавать заявку, если первоначальное заявление было отклонено.

‘Если причина отказа предыдущего банка была связана с кредитной нагрузкой или размером дохода, повторное обращение в тот же банк может быть одобрено’. Даже в краткосрочной перспективе заемщики могут изменить свои обстоятельства. Лучше.

Если заемщик решит подождать после нескольких месяцев чрезмерной активности, у заявки может быть больше шансов. Помните: все индивидуально и, опять же, зависит от характера заявителя», — прокомментировал Сурен Айрапетян.

‘Рекомендуется подавать повторное заявление в течение месяца после первоначального обращения.

Обычно банки не объясняют свои отказы. Узнать причины можно очень редко. Если причины серьезные и они их исключают, то кредит не дадут.

Что касается банка, то если причины несерьезные, то все зависит от Банки. В некоторых организациях вы можете подать заявление сразу же. В других организациях вам придется немного подождать», — сказал Дмитрий Иванов.

Основные причины отказа банков в ипотеке

1. Поддельные сведения в документах

Банки тщательно изучают всю информацию, которую они получают от возможных заемщиков. В большинстве случаев кредиторы получают неверные справки о доходах. Таким образом несознательные граждане пытаются повысить свои шансы на получение ипотечного кредита.

Однако такие уловки не только лишают вас возможности получить ипотечный кредит, но и подвергают риску попасть в «черный список», называемый СЦ кредитного бюро. Это означает, что банки могут направить информацию о вашем мошенничестве в историю кредитной истории. В этом случае вы вряд ли возьмете кредит в другом месте.

2. Доходы не отвечают требованиям банка

Банки оценивают доход потенциального заемщика по двум параметрам — стабильность и достаточность средств для регулярных платежей. Много денег требуется на содержание семьи, коммунальные платежи, налоги и другие необходимые расходы.

Например, зарплата составляет 30 000 рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке — 20 000 рублей. Банк не одобрит заявку на ипотеку, потому что оставшиеся 10 000 рублей меньше прожиточного минимума на душу населения.

3. Высокая финансовая нагрузка

У вас хорошая кредитная история, высокая стоимость облигаций и долговых обязательств, но есть много других доступных кредитов. В этом случае банк все равно может отказать вам в выдаче ипотечного кредита из-за риска того, что у вас не хватит денег на оплату ипотечных платежей.

Например, валовой доход составляет 70 000 рублей. За старый потребительский кредит вы платите 30 000 рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке составляет еще 30 000 рублей.

Это означает, что в вашем бюджете осталось всего 10 000 рублей. Этого, конечно, недостаточно для удовлетворения потребностей вашей семьи в течение одного месяца. Банк, скорее всего, откажет вам в выдаче ипотечного кредита.

Отказали в ипотеке из-за неправильного выбора квартиры

Распространенной причиной отказа в ипотеке до или после одобрения является неподходящая квартира или дом. Дом, который вы выбрали для покупки, вам нравится, но он может не соответствовать требованиям банка.

Банк может отказать в выдаче ипотечного кредита.

• Имущество находится в готовом состоянии или готово к разрушению
• Недвижимость была перестроена без разрешения
• Имущество значительно переоценено или недооценено
• Несовершеннолетние дети зарегистрированы в квартире
• Имеется опубликованное судебное решение по данному объекту недвижимости

Что еще может повлиять на решение банка отказать в ипотеке

На решение кредитора могут повлиять и другие причины. Например, неуверенность заемщика во время интервью с сотрудником банка.

Хотя эта возможность может показаться не столь важной, путаные ответы клиента, напряжение могут вызвать беспокойство у кредитора. Поэтому вы должны вести себя спокойно и уверенно с сотрудниками банка и быть дружелюбным в меру своих возможностей.

Кому не дадут ипотеку

Каждый банк имеет свои требования к ипотечным договорам. Однако в большинстве случаев условия кредитования одинаковы, как и причины предоставления кредита.

Ипотека после отказа: стоит ли повторно подавать заявку

Если вопрос о приобретении новостройки или «вторички» с использованием ипотечного кредита встал своевременно, подайте заявку на получение кредита повторно. Если будут найдены причины для отказа, вы можете обратиться в тот же банк. Сделайте это через два месяца после первого применения.

Требования банка как заемщика выполняются, но не удалось определить коэффициент первого отказа. В этом случае запросите ипотечный кредит в другом учреждении. Поскольку у каждого банка своя методология оценки, одобрить кредит может и другое подразделение банка.

Почему отказывают в ипотеке после ее одобрения

Стоит помнить, что сотрудники банка проверяют всю информацию и документацию потенциальных заемщиков. Затем они поворачивают его еще несколько раз. Таким образом, даже после того, как ваше заявление было предварительно одобрено, вы все равно можете получить отказ.

В случае отказа в ипотеке после одобрения:.

1. Заемщик изменил позицию. Банк рассмотрит решение по заявлению и может отказать в кредите, если на новой работе платят меньше.
2. Новые займы. Новый кредит, взятый до одобрения ипотеки, увеличивает ваше финансовое бремя. Это может привести к тому, что банк отменит кредит.
3. Просрочки по текущим кредитам. Задержки с другими кредиторами говорят о том, что вы ненадежный заемщик. Отказ может прийти как раз перед тем, как вы заключите сделку.
4. Против заемщика было возбуждено уголовное дело. Пока банк контролировал заемщика, он открыл против него уголовное дело. Это равносильно 100% отказу от кредита, так как завтра он может оказаться за рельсами.
5. Финансовая ситуация изменилась. Например, Центральный банк повысил базовую процентную ставку. Ранее одобренные кредиты стали невыгодными для банков. Кредитные учреждения начали изменять условия ипотечных договоров. А те, кто больше не подходил, были отвергнуты.

Судимости или уголовные приговоры всегда приводят к отказу в выдаче ипотечного кредита. Фото: i1-news.ru

Когда можно снова подавать заявку на ипотеку

Кредитная политика банков время от времени меняется.

За это время постарайтесь определить причины, по которым банк отказал вам в ипотеке. Исправьте статус и снова подайте заявку на получение кредита. Не волнуйтесь — вы все еще можете подать заявку на новый ипотечный кредит. Предыдущие решения кредитора не принимаются во внимание при рассмотрении нового заявления.

5 причин, почему срывается сделка

Сергей Савелиф имеет более чем 10-летний опыт работы в сфере недвижимости. По его статистике, 20% сделок срываются по тем или иным причинам. Бывают случаи, когда ничего нельзя сделать, но в большинстве случаев агент может попытаться сделать так, чтобы продажа не сорвалась.

Выяснились проблемы с документами

С документами на право собственности может возникнуть ряд проблем. Например, некоторые владельцы могут обнаружить, что в их квартирах зарегистрированы несовершеннолетние или третьи лица. Определенные трудности возникают, когда один из жильцов уходит в армию или в тюрьму. Однако это относится к сертификатам файлов.

Сергей Савелив, брокер (Серпухов): — Если брокер не заказал архивную справку сразу, а сделал ее только перед заключением договора, то признак временно отказного арендатора может стать неприятным сюрпризом для покупателя. Кроме того, его регистрация будет автоматически восстановлена после возвращения из тюрьмы или армии. Конечно, его можно снять в судебном порядке, но после его возвращения это все равно очень проблематично.

В бумагах есть и другие недостатки, которые могут быть исправлены до сделки.

Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Был случай с коллегой. Люди приезжали покупать дома. Согласно выпискам из реестра, веса не было.

Однако на месте выяснилось, что продавец задолжал деньги своему партнеру, который подал на него в суд и арестовал дом. В результате продавцу пришлось спешно искать деньги или обращаться к мировому судье. Сделка была завершена, но с большими задержками.

К счастью, покупатель согласился подождать.

В нашем блоге вы можете прочитать о проблемах, которые могут возникнуть в процессе сделки, о том, что брокеры должны спрашивать у продавцов, и о том, как неправильная документация может повлиять на брокеров.

Вскрылись неликвидные факторы объекта

Хотя недвижимость может быть отличной, существуют непреодолимые факторы. Например, близость к кладбищам, заводам или неблагополучным районам.

Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Однажды покупатель пришел посмотреть участок, который я продавал. Ему понравился участок, и он внес залог. Но потом клиент решил еще раз посетить это место без меня и встретил соседа, который сам хотел купить участок.

Сосед стал грубить и скандалить, и покупатель отменил сделку. Мы продали участок гораздо позже другому покупателю, который, к счастью, не пересекался с соседом заранее.

Опытные агенты по недвижимости советуют сразу информировать потенциальных покупателей о непреодолимых факторах неподвижности, чтобы не терять время.

Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Например, если кто-то смотрит на карту и видит, что в 500 метрах от дома есть заводы и шоссе, то нет необходимости их прятать. Вы плохо выглядите в его присутствии. Обычно я рассказываю о негативном соседстве в начале отбора, если расстояние до объекта недвижимости велико.

А если это займет несколько часов, скажите об этом заранее, чтобы не тратить время клиента. Вдруг им категорически не нравятся кладбища, расположенные в 200 метрах от них. Кстати, это не всегда является препятствием, поскольку такие покупатели все равно хотят его увидеть и получают кредит спустя неделю.

Однако дом рядом со свалкой долгое время не могли продать, несмотря на то, что предлагали почти половину цены.

Когда объект недвижимости впервые вносится в базу данных агентства, агентство должно сначала ознакомиться с районом, прежде чем вести туда покупателя. Иначе в решающий момент может произойти «сюрприз», которого никто не ожидал.

Сергей Савельев, абонент Национальной ассоциации риэлторов (Серпухов): — Когда я представлял дом, я и не подозревал, что рядом проходит железная дорога. Она ведет к гаражу, и мимо нее время от времени проезжают поезда. Покупателю очень понравился дом, и он уже был готов заплатить наличными.

Вдруг поезд останавливается за домом. Мы сами потрясены и вынуждены признать, что покупатель сразу же отказался от сделки.

Даже если фактор ликвидности внезапно появляется во время знакомства с недвижимостью, профессиональные брокеры по недвижимости сосредоточатся на нем и представят его в своих интересах.

Подробнее о том, как быстрее продать неликвидную продукцию, читайте в нашем блоге.

Покупатель начал торговаться на сделке

Хотя такие случаи встречаются нечасто, они могут поставить сделку под угрозу. В таких ситуациях агентам необходимо использовать все свои навыки ведения переговоров для достижения компромисса.

Сергей Савельев, Недвижимость (Серпухов): — При подписании договора купли-продажи были случаи, когда покупатель уже просил назвать цену. Обычно это была небольшая сумма — около 100-200 000 долларов США. Если продавец заявляет, что товар не будет продан, а покупателя не устраивает цена, мы усаживаем обоих за стол переговоров и пытаемся найти золотое сечение.

Покупатель должен обосновать, почему он попросил более низкую цену в сделке, и объяснить, что мы продаем недвижимость, а не пирог. Были также случаи, когда продавец отказывался оплачивать весь комитет и предлагал разделить его централизованно с покупателем. Однако была достигнута договоренность о передаче всех условий.

В результате они заплатили половину, потому что покупатель действительно хотел купить квартиру и уже оформил ипотечный кредит.

В большинстве случаев в соглашении присутствуют адвокаты. Их совместная работа проходит гладко, если они работают в одном офисе с брокером. Проблемы могут возникнуть, если две части сделки нанимают разных юристов. Это затрудняет для брокера контроль за их работой.

Илья Герцович, недвижимость (Израиль): — Я представлял интересы продавца. Покупатель нанял адвоката и брокера из одной компании, а мой клиент нашел адвоката; в течение 15 дней адвокаты перекладывали ответственность друг на друга и не могли прийти к соглашению. Покупатель позвонил мне и сказал, что покидает квартиру.

Но моему клиенту нужно было продать ее быстро, потому что я знал, что он хочет ее купить. Сделку нужно было спасать, поэтому я организовал прямой телефонный разговор между продавцом и покупателем и выслушал друг друга. Затем каждый рассказал своему адвокату, что должно быть отражено в контракте.

Сделка была завершена с изменениями. Если бы прямые переговоры не были предложены, чего обычно не бывает, сделка могла бы быть проиграна.

Эксперты рекомендуют обсуждать даже самые незначительные вопросы с клиентом, а не основываться только на мнении юриста. Если клиент решит сделать это сам, рекомендуется, по крайней мере, поискать человека, специализирующегося на недвижимости.

Читайте ниже, чтобы узнать, как правильно вести переговоры, чтобы сделка состоялась, и читайте наш блог.

Покупатель передумал или нашел другой объект

Люди могут менять свое мнение по разным причинам. Это может быть, например, власть в семье, смерть или брак. В таких случаях никто не заставляет клиента покупать или продавать дом, даже если обязательства прописаны в договоре. Однако причины несущественны и могут решить вопрос.

Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Предположим, что недвижимость кому-то нравится, он вносит первоначальный взнос и меняет мнение. Вы должны встретиться с ним и узнать, почему. Возможно, он ничего не понимает ни в документации, ни в качестве дома.

Если клиент замечает трещину на фасаде, по моему совету звонит производителю: за два дня объехал дом, все растворил и дал клиенту зеленый свет на рынок. Они сказали, что дом выглядит великолепно и в нем нет ни одной трещины. В любом случае, задача брокера — не вернуть свои деньги, а выяснить, что произошло.

Иногда люди читают в интернете плохие отзывы о брокерах и боятся, что мы их обманем. Если причина в этом, можно предложить нотариально заверенный договор. Договор купли-продажи составляется у нотариуса и содержит перечень необходимых документов.

Люди считают, что нотариус обманывает и не дает согласия на заключение договора.

Скажите клиенту, что если вы этого не сделаете, он купит квартиру на 15% дороже, и скажите клиенту, чтобы он сразу перестал сомневаться, нужны ли ваши услуги. Каковы другие возражения клиентов против риэлторской деятельности и как отвечать на них в нашем блоге.

Срываются сделки: что делать, чтобы это прекратить

Сегодня работу брокеров значительно облегчает компьютерное программное обеспечение. Если максимальное количество информации может быть записано заранее, а документы составлены без недоразумений, каждый клиент знает и даже получает напоминания о встречах. Одна из таких программ — система CRM-систем.

Давайте рассмотрим пример одной из систем SalesApCRM для работы с недвижимостью, чтобы увидеть ее полезные функции.

• При нажатии на имя клиента открывается карточка с контактными данными, заявкой на недвижимость, заметками о просмотренной недвижимости и причиной отказа. Брокер также может отметить индивидуальные особенности клиента, например, взрывной характер или дотошность. Это помогает ему сразу сосредоточиться на том, как разговаривать с клиентом и как подготовиться к встрече.

• Для каждого объекта создается одна и та же карточка. Адреса, районы, расположение комнат, фотографии, документы, особые заметки — все есть. Если брокер работает с большим количеством объектов недвижимости, невозможно удержать в памяти все оттенки каждого из них. И если все это настроено, например, в CRM, то она может заранее предупредить клиентов, чтобы они не тратили время на поиски.

• Система напоминает им, когда и кому они должны позвонить, написать по электронной почте или назначить встречу. Сам брокер или менеджер ставит задачу позвонить клиенту, например, в определенный день. В это время на его экране появится уведомление.

Это гораздо удобнее, чем записывать задания в блокнот. Это происходит потому, что его просто невозможно открыть. Если клиент уверен, что агент последователен и ничего не забыл, он вряд ли передумает заключать договор из-за боязни довериться ему и быть обманутым.

• В CRM говорится: «Какие вопросы вы должны задать владельцу до заключения договора, чтобы потом не обнаружить никаких «сюрпризов»?». Достаточно один раз прописать контрольный список и настроить систему таким образом, чтобы он появлялся в карточке сделки на этапе «знакомства с клиентом».

Всегда заранее проверяйте документацию по предмету, чтобы избежать расторжения контракта. Будьте честны с клиентами о факторах, не относящихся к сделке, и разрезе, чтобы детально выяснить, почему клиент готов осудить сделку и искать золото. Другие полезные советы по работе с недвижимостью читайте в нашем блоге; следите за нами на Facebook и в Facebook, чтобы первыми получать свежие статьи.

Неоплаченные вовремя налоги и штрафы

Другим вариантом отрицательного решения банка является процесс принудительного взыскания и неуплаты налогов. Этот фактор гораздо важнее, чем кредитная история. Даже если все долги перед государством были погашены, статус долга (т.е.

отсутствие долга) будет обновлен как минимум через месяц. И в этот период точно не стоит обращаться в кредитные агентства.

Низкая платежеспособность заёмщика

Если порог платежеспособности равен нулю, банк часто принимает отрицательное решение. Пример: ваш средний доход составляет 60 000 в месяц; у вас есть действующий потребительский кредит (или автокредит) с дозой 20 000, и 2-3 кредитные карты с лимитом 200 000 в сумме (лимит в месяц, который банк считает стоимостью 10%, т.е. 20 000).

Итого 40 000 на расходы, 20 000 остается на пропитание. Вы можете быть суперпремиальным клиентом с полной кредитной историей, без долгов перед государством, но в одном из банков, но если вы подаете заявку на ипотечный кредит с выплатой около 20 000 банку, это равносильно нулевой платежеспособности. В таких случаях банки часто требуют, чтобы совладельцы добавили доход, желательно без финансового обременения.

Отказ из-за службы безопасности банка

Это может быть связано с юридическими трудностями или судимостью. Если срок ограничения истек, то даже таким клиентам выдается одобрение. Однако есть несколько статей, где ограничений нет.

Финансовое мошенничество и аферы. Этот тип отказа может касаться даже не человека, а организации, которая им занимается. Если у компании возникли налоговые трудности, возможно, им придется сменить работу.

Финансовые проблемы одного из созаёмщиков

Банк требует, чтобы супруги вместе участвовали в запросе на получение кредита. И если у одного из них есть проблемы с кредитной историей или другими факторами, банк может потребовать исключить его из брачного контракта, что является обычной практикой.

Недостоверная информация в анкетах

Данные, указанные в анкете, отличаются от тех, которые сотрудник банка сообщает по телефону (позвоните по телефону и задайте сложные вопросы). Важно сохранять спокойствие при обращении к специалисту и четко и ясно излагать свои мысли, как указано в анкете.

Отказ при выявлении нового потребительского кредита

Кредиты, полученные после одобрения ипотеки, могут привести к тому, что заявка будет отклонена. Все банки при утверждении документации на квартиру и подготовке кредитного договора отправляют потенциальных заемщиков на повторный минимальный контроль, и если эта проверка выявит новые кредиты или другие обязательства, заявка будет отклонена. Если денег на залог не хватает, потребительский кредит следует брать только при полном одобрении документа на квартиру.

Однако лучше всего оформить кредит на имя родственника-родителя.

Отказ при частом пересмотре решения

Банки не хотят изменять параметры решения, особенно если оно пересматривалось много раз. Уменьшение суммы, увеличение срока и т.д. Чтобы не раздражать сотрудников банка, предпочтительнее просить об уменьшении максимальной суммы, так как всегда проще уменьшить сумму кредита и максимальную сумму.

Отказ при повторной подаче заявки

Если заемщик не получает одобрения в течение прогнозируемого срока (в среднем не менее 90 дней), банк принимает решение не одобрять ипотеку повторно. За этот период факторы могли измениться, и причиной отрицательного решения может быть один из перечисленных выше. Такие отказы очень редки, но они случаются.

У каждого финансового учреждения свои критерии проверки, и если банк отказывает в заявке, это не значит, что другие банки ее отклонят. На практике было три последовательных отказа, и только четвертый был одобрен.

Как узнать причину отказа в ипотеке?

Предположительно, нет никакого способа Банки не объясняют клиентам причины своих отрицательных решений, но они могут иногда информировать своих коллег-агентов по недвижимости. В большинстве случаев отказ банка остается для людей загадкой.

Причины отказа после получения положительного решения

• Дополнительное потребительское кредитование
• увольнение с работы на время оформления ипотеки; и
• Просрочки по существующим обязательствам (не выплаченные вовремя кредиты); и
• Уголовное преследование, штрафы или налоговые долги.

Частые причины отказов в Сбербанке

Невозможно понять логику, стоящую за этим организационным решением, но наиболее распространенными являются два варианта

• Экспертные решения о рисках. Что скрывается за ними, не могут ответить сами банковские служащие. Так называемый подрядчик просто решил, что по каким-то причинам, видимым только ему, банк не может выдать кредит на эту заявку.
• Предельное значение равно 0. Это означает, что клиент имеет нулевую платежеспособность. Это означает, что, по мнению банка, платежи по ипотеке не являются доступными (более подробную информацию см. выше).

Какие банки дают ипотеку без отказа

Нет. Кроме того, банки теперь более внимательно относятся к своим клиентам. потому что количество дефектов и просроченных платежей стремительно растет.

В то же время, конечно, банки заинтересованы в кредитовании. Одним из самых лояльных на данный момент является банк «Санкт-Петербург» — Россельхозбанк занимает лидирующие позиции по сложности и сервису. Есть хорошие условия по цене, но мало положительных отзывов.

Как узнать причину, если банк отказывает в ипотеке

Хотя ипотечный кредит интересен не только заемщикам, но и банкам, клиентам в нем часто отказывают.

В отличие от остальных видов кредитов россияне оформляют ипотеку один или два раза в жизни, поэтому эта тема вызывает много вопросов и заблуждений. Я помогаю клиентам получать кредиты и знаю самые частые причины, по которым отказывают в ипотеке.

Расскажу, так ли страшен отказ в ипотеке и можно ли исправить ситуацию.

Особенности ипотечного кредита

У каждого кредитного продукта банка есть параметры, которые выделяют его в линейке кредитных предложений и помогают клиенту определиться. Например, нужно решить, что лучше оформить: кредит наличными или кредитную карту. Если деньги нужны для разовой покупки, которую можно оплатить онлайн, то на первый взгляд идеальный вариант — кредитная карта. Но если разобраться, то не всегда.

По карте есть беспроцентный льготный период, который позволяет пользоваться деньгами банка до 100—120 дней, и это плюс. Но только в случае, если клиент погасит использованный лимит в установленный для беспроцентного периода срок — еще его называют грейс-периодом. Иначе ему начнут начислять проценты, а средняя ставка по картам — 17—25%.

Если взять кредит наличными, ставка будет ниже — 5,5—11% , если оформлять страховку, и 14—18% без страховки. Получается, если клиент не может погасить долг по карте в срок льготного периода, чтобы не платить проценты, то кредит наличными выгоднее кредитной карты.

С ипотекой аналогичная история, и есть много нюансов, незаметных на первый взгляд. Вот главные особенности ипотечного кредита.

Высокий процент одобрений. По уровню одобрений ипотека находится на втором месте среди всех кредитов, автокредиты — на третьем. На первом — микрозаймы в МФО. К таким выводам пришли аналитики Национального бюро кредитных историй.

В этом бюро хранится информация по всем заемщикам, которую отправляют почти 4000 кредиторов, например банки или МФО, по каждому выданному кредиту. Бюро хранит кредитные досье, обрабатывает и вносит изменения по запросу банка или заемщика и представляет отчеты, поэтому располагает данными об одобрении разных видов кредитов.

Лояльность кредиторов при выдаче ипотеки связана с залогом: недвижимость остается у банка в качестве обеспечения по кредиту. При автокредитах также есть обеспечение — транспортное средство. Таким образом, кредиты с обеспечением одобряют проще.

Причем на одобрение почти не влияет персональный кредитный рейтинг — ПКР, который бюро кредитных историй рассчитывают по каждому клиенту на основе анализа сведений из кредитной истории. ПКР зависит от того, как заемщик выплачивает другие кредиты, если они у него есть.

Обычно чем выше этот рейтинг, тем лучше качество кредитной истории и больше шансов, что кредит одобрят. С 1 января 2022 года ПКР во всех БКИ единый — от 1 балла до 999. Но из отчета НБКИ видно, что, даже если показатель ПКР у заемщика низкий, ему все равно могут одобрить ипотечный кредит.

Возможность рефинансировать ипотеку и получить наличные. Заемщик может перевести долг к другому кредитору, но по более выгодной ставке, а в некоторых случаях — получить дополнительно наличные под залог квартиры или рефинансировать другие кредиты, например потребительские займы или кредитные карты.

Например, в 2017 году клиент оформил ипотеку под 12% на 20 лет на сумму 3 000 000 Р и ежемесячно платил 33 033 Р . Через несколько лет он рефинансировал кредит в другом банке под 9% на тот же срок. Ежемесячный платеж уменьшил до 26 992 Р .

Допустим, у него есть еще потребительские кредиты на сумму 1 000 000 Р , которые он взял раньше на 5 лет под 16%. Он платит по ним ежемесячно 24 318 Р . Если он рефинансирует их вместе с ипотекой, то получит по ним ставку 11%, и тогда платеж по этим кредитам составит 21 742 Р .

По такой программе могут выдать наличными не любую сумму. Ограничение — до 70—85% от стоимости квартиры. Сюда входит долг по ипотеке и, если остается разница, наличные на нужды заемщика — в нашем примере это потребкредиты. Банки называют программу, где при рефинансировании еще выдаются наличные, консолидацией, или объединением всех кредитов: ипотеки и ранее оформленных обязательств. В эти обязательства входят, например, кредитные карты, потребкредиты или автокредиты.

Ставку на допналичные обычно устанавливают чуть выше, чем по ипотечному кредиту. То есть ипотеку рефинансируют, например, под 9%, а наличные выдадут по ставке 11—13% годовых.

Расходы при оформлении, которые обязательно возникнут при подготовке к ипотечной сделке и на самой сделке. При других кредитах таких расходов нет или они минимальны.

Среди расходов на оформление есть обязательные и дополнительные.

1. Госпошлина за регистрацию права собственности.
2. Аренда ячейки или аккредитива. Есть банки, которые предоставляют аккредитив бесплатно, но это исключение. Как правило, аренда стоит 2500—6000 Р .
3. Страховка, которую каждый банк запрашивает обязательно. Если ее нет, банк повышает ставку на 2—3 п. п. Клиент может выбрать компанию на свое усмотрение из перечня рекомендованных банком. По закону обязательно страхуют предмет залога. Два других риска — жизнь и трудоспособность клиента и титульное страхование, то есть потерю права собственности, — страхуют по запросу банков в зависимости от особенностей приобретаемой недвижимости. Ставка по страховке зависит от страховщика и составляет от 0,5 до 1% от суммы ипотечного кредита.

На усмотрение заемщиков или кредитора при оформлении ипотеки могут быть еще расходы:

1. На оценку приобретаемой квартиры. В зависимости от региона она стоит 2000—5000 Р . Некоторые банки меняют схему оценки и предлагают заемщику самостоятельно провести осмотр с помощью банковского приложения. Клиент не оплачивает услуги оценочной компании, а указывает параметры и фотографирует объект сам. Программа банка формирует отчет, и он отправляется в банк для проверки объекта.
2. Подготовку договора купли-продажи. Некоторые банки готовят документ бесплатно, но не все. Например, «Дом-рф» за 3000 Р подготовит простую письменную форму договора. Если нужен договор повышенной сложности, например с большим количеством продавцов или отчуждением доли несовершеннолетнего, клиенту придется заплатить 5000 Р . Можно не платить банку и составить договор самостоятельно.
3. Дистанционную регистрацию сделки. Она нужна не всегда, но очень удобна при региональных сделках. К тому же некоторые кредиторы за электронную регистрацию делают скидку по процентной ставке. Дистанционная регистрация стоит 5000—17 900 Р в зависимости от банка и типа недвижимости — регистрация квартиры обойдется дешевле, чем покупка дома с участком.
4. Услуги нотариуса при сделках, где они обязательны. Перечень таких сделок установлен в законе. Например, если в сделке участвуют несовершеннолетние. Плата за нотариальное заверение договора купли-продажи — 15 000—25 000 Р .

Банк может реализовать залог. Заемные средства обеспечены залогом — квартирой, которая приобретается в том числе на деньги банка. Если заемщик нарушает условия договора и у него появляется просрочка, банк может реализовать залог и тем самым закрыть долг.

Происходит это так. Допустим, заемщик не платит по кредиту более 6—9 месяцев. Со временем сумма просроченных платежей и штрафов становится непосильной для клиента, и выплатить ее он уже никак не может — даже частями. При этом проценты продолжают начисляться и долг растет.

Возможный путь — реструктурировать долг, то есть изменить условия текущего кредитного договора, чтобы снизить ежемесячный платеж. Например, в течение 6 месяцев клиент будет погашать только проценты, а сумму основного долга банк не включит в тело ежемесячного взноса по договору.

Это временная мера, которая дает заемщику возможность восстановить платежеспособность и продолжить погашать всю сумму ежемесячного платежа. Однако, как правило, ее оформляют, только если клиент потерял работу. Если у клиента снизился доход или он просто перестал платить, это не повод реструктурировать долг — так ответят многие кредиторы. А еще можно оформить ипотечные каникулы, если заемщик подходит под требования программы.

Если реструктуризацию или каникулы оформить не получится, тогда у банка остается один вариант — продать квартиру на торгах. Банк обращается в суд и получает разрешение реализовать залог и тем самым погасить долг. После этого процесс переходит в стадию торгов. После аукциона частью суммы погашают долг, а если остается разница, то ее отдают должнику.

Если квартира в залоге у банка и при этом это единственное жилье заемщика, ее все равно продадут. Продадут ее и в том случае, если там прописаны дети. В законе прямо оговорено, что ипотечная квартира находится в залоге и обеспечивает возврат долга, если клиент не может погашать обязательства из собственных средств.

Но торги — крайний случай. Обычно банки стараются решить вопрос с клиентом до суда и торгов. Потому что иначе у банка возникают дополнительные расходы — на обращение в суд и организацию торгов. Их несет банк, и ему это невыгодно.

Длительный срок кредита. Ни один другой кредитный продукт банки не выдают на срок до 30 лет.

Главные причины, почему могут отказать в ипотеке

Хотя ипотека — один из наиболее одобряемых кредитов, по нему случаются отказы. Вот основные причины, по которым банки отклоняют заявку.

Плохая кредитная история — это первое, что скажет сотрудник банка. Банки имеют право не разглашать причину отказа, но могут и прямо назвать причину.

Плохая кредитная история, как правило, возникает из-за просрочек по платежам. Если просрочка до 30 дней, она обычно не портит историю. Но более длительные просрочки уже прямо на нее влияют, как и то, как давно заемщик погасил просрочку и как часто они повторяются.

Банки обращают внимание на просрочки по двум причинам:

1. Они портят кредитный портфель.
2. ЦБ РФ обязывает кредиторов формировать резервы по необеспеченным ссудам, обязательства по которым исполняются несвоевременно. Банкам невыгодно создавать допрезервы, поэтому они стараются избегать заемщиков, которые исполняют свои обязательства неаккуратно.

Насколько качественно обслуживается ссуда, в ЦБ смотрят по просрочкам. Банк России четко определил, какие просрочки считаются негативными для кредитной истории. Если есть просрочки свыше 60 дней за последние 180 дней, считается, что клиент обслуживает ссуду неудовлетворительно.

Таким образом, под плохой кредитной историей понимают кредитную историю, в которой за последние шесть месяцев были просрочки по ссудам дольше 60 дней. Все, что хуже этой ситуации, тем более будет считаться негативным фактором.

Иногда можно встретить мнение, что негативная кредитная история — это история, где числятся активные просрочки или закрытые недавно длительностью 90 дней и более. Согласно разъяснениям ЦБ это не совсем так.

Также многие банки устанавливают определенный срок, за который анализируют кредитное досье клиента. Все, что превышает срок, кредитор, когда принимает решение, не учитывает. Одни банки анализируют кредитную историю заявителя за последние три года, другие — за пять лет, другие вообще за весь срок кредитной истории у клиента. Один банк может не пропустить закрытые много лет назад просрочки клиента, а для другого они будут допустимы.

Долги. Сначала банк проверяет будущего заемщика через скоринг — специальную программу, которая анализирует анкетные сведения клиента по определенным алгоритмам и выносит предварительное решение — отказ или одобрение. После скоринга заявка уходит на следующие этапы проверки, если они предусмотрены в банке.

При скоринге делаются разные запросы, в том числе в единую базу Федеральной службы судебных приставов. Мелкий штраф на 1000 Р — не помеха для банка, а вот на долги по алиментам или коммунальным услугам кредиторы глаза не закрывают.

Для многих банков важны даже те долги, по которым исполнительное производство прекращено, но не окончено, то есть задолженность полностью не погашена. Иными словами, если пристав не смог взыскать задолженность по разным причинам и вернул исполнительный лист взыскателю. Такой долг, по мнению банков, считается непогашенным.

Такие долги отмечают в базе ФССП, но рядом с ними нет кнопки «Оплатить», зато указана причина, почему пристав прекратил по ним работу. Когда долг закрывают, информацию о нем полностью убирают из базы. Поэтому важно именно закрывать долги, чтобы они исчезли из базы.

Большая кредитная нагрузка или недостаточный доход. С 1 октября 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки — ПДН. Согласно этому показателю на платежи по действующим кредитам вместе с будущей ипотекой у заемщика должно уходить не более 50% от дохода.

С другой стороны, если у клиента слишком много кредитов, например 6—8 договоров, и подтвержденного дохода хватает, банк при сомнениях в платежеспособности попросит к сделке закрыть часть долгов. Это называется отлагательным условием.

Когда у клиента много кредитов и он подает заявку на ипотеку, ему лучше сразу отметить в анкете, что он готов закрыть определенные кредиты, и коротко указать перечень. Также он может сказать об этом менеджеру, который ведет заявку. Если кредиты были, но клиент их недавно закрыл, лучше приложить к заявке справки о погашении.

Важна и структура задолженности. Часть банков считают ежемесячные платежи по кредитным картам как 5—10% от лимита. И неважно, пользуется заемщик картой или нет. Если карта активна, значит, клиент может в любой момент воспользоваться лимитом. А есть банки, которые не учитывают кредитные карты в нагрузку с любым овердрафтом или карты с лимитом до 30 000—50 000 Р .

Работодатель. Проверку проходит не только заявитель, но и работодатель, которого клиент указал в анкете и документах. Если у юрлица есть проблемы с ФНС, например заблокировали счет или идут судебные разбирательства, то служба безопасности банка может клиенту отказать. Любые сомнения в сведениях о работе клиента — это сомнения в стабильности дохода. А для банка это значит, что у клиента есть вероятность потерять доход и выйти на просрочку.

Отказы могут быть связаны и с тем, что компания не делает официальных отчислений в СФР. Официальная работа есть не у каждого клиента, часть работают по «серой» схеме, а есть сотрудники, по которым работодатель по каким-либо причинам не отчисляет взносы в СФР. При этом человек реально работает и получает доход.

Сейчас многие банки запрашивают выписку из СФР или справку о состоянии лицевого счета в СФР — форму СЗИ-6, чтобы удостовериться хотя бы в минимальных отчислениях. Если даже минимальных нет, банк откажет, поскольку пустая СЗИ-6 приравнивается к отсутствию реального трудоустройства.

Недостоверная информация. Всю информацию из анкеты проверяют. Если в процессе какие-либо сведения не подтверждаются или вызывают сомнения, банк может запросить разъяснения или просто отказать в одобрении заявки. Клиент может что-то перепутать или не предупредить на работе, что могут звонить из банка. Любое несоответствие банк примет за обман. Поэтому крайне важно указать достоверную информацию.

Это самые распространенные причины. Но существует и много других оснований для отказа. Например, судимости, банкротство, деловая репутация клиента и так далее. Кредитная политика у каждого банка своя, и то, что одобрили в банке месяц назад, сегодня может не пройти.

Как узнать причину отказа

Точную причину отказа установить сложно. С 1 марта 2015 года банки обязаны указывать причину, по которой они отклоняют заявку. Ее пишут в информационной части кредитной истории клиента. Но, как правило, банки обходятся общими формулировками из соображений безопасности.

Обычно причины отказов такие:

1. Кредитная политика банка. Это может быть что угодно. Например, клиент не подходит, потому что он ИП, а банк отдает предпочтение наемным сотрудникам.
2. Кредитная история заемщика или поручителя. Если есть активные просрочки или просрочки более 60—90 дней за последние шесть месяцев, в кредите, скорее всего, откажут. Но все зависит от того, насколько строго банк оценивает просрочки.
3. Прочее. Под таким предлогом также может указываться все что угодно.

Примерную причину отказа можно узнать по этапу, на котором отклонили запрос. Банки проверяют заемщиков в два основных этапа, на которых могут быть дополнительные уровни. Расскажу про каждый подробнее.

Автоматическая проверка — скоринг. На этом этапе финучреждение проверяет клиента через автоматический сервис — скоринг, который оценивает общий профиль клиента, платежеспособность и вероятность того, что заемщик выплатит кредит. Скоринговые программы активно разрабатывают БКИ, или банк может пользоваться своими наработками.

Есть и другие модели скоринга. Например, чтобы обрабатывать активных клиентов, с которыми заключены договоры банковского обслуживания, чтобы определять мошенников и работать с просроченной задолженностью и так далее.

Скоринг помогает установить, какова вероятность, что клиент закроет просрочку в ближайшее время, и есть смысл оставлять проблемный портфель или проще уступить его коллекторам. То есть банки используют скоринг не только для первичной обработки кредитных заявок, но и для анализа других сведений.

Программа проверяет все базы, которые доступны для обработки в автоматическом режиме. Хотя на ноябрь 2021 года в стране официально зарегистрировано шесть бюро кредитных историй, скоринговая программа каждого банка обращается за информацией не ко всем. Один банк мониторит только два бюро — НБКИ и ОКБ, другой дополнительно проверит «Скоринг-бюро» и даже КБ «Русского стандарта».

По результатам проверок и анализа сведений, которые указаны в анкете, формируется скоринговый балл. На значение балла влияет все, что клиент указывает в анкете или документах: возраст, стаж работы, качество кредитной истории клиента, образование.

В зависимости от балла клиент проходит скоринг или нет.

Если клиенту отказывают в ипотеке на этапе скоринга, в большинстве случаев это повод проверить кредитную историю. В ней могут быть ошибки по вине кредитора, который не отправил актуальные данные по клиенту.

Ручная проверка. Когда заявка прошла скоринг, она может уйти на ручную проверку. Здесь все индивидуально и зависит от банка. Есть кредиторы, которые выносят решение по заявке на основании скоринга, но таких немного. Далее заявка может проходить такие этапы или специалистов, как:

1. Служба безопасности. Сотрудник проверяет любые сведения о правонарушениях и выясняет, насколько вероятно, что клиент не захочет погашать кредит, а берет его с мошеннической целью, то есть оформить и не платить.
2. Аналитик или андеррайтер, которые в некоторых банках заменяют службу безопасности и проводят все те же проверки: звонят работодателю и проверяют, насколько законопослушен заемщик или работодатель.
3. Риск-менеджер, который анализирует вероятность, что клиент выплатит кредит или уйдет на просрочку и риски.

На этом этапе сведения проверяются в ручном режиме. Сотрудник банка может позвонить работодателю или клиенту, а также запросить сведения по лицевому счету клиента в СФР.

Если банк отказывает на этом этапе, значит, сотруднику банка что-то не понравилось в представленных клиентом сведениях. Бывает, что клиент подал заявку, а на работе не предупредил о звонке из банка — и там не ответили. Также могут отказать, если сведения из анкеты не подтвердились. Но и на этом этапе все индивидуально: что не понравилось аналитику одного банка, может пройти в другом. Главное — быть честным перед банком и не пытаться его обмануть.

Если банк одобрил клиенту ипотеку, то положительное решение по заемщику действует чаще всего до 3—4 месяцев. За это время клиент подбирает объект, подает документы и одобряет объект. Однако, например, в Сбербанке, когда рассматривают объекты, заемщика проверяют повторно. Поэтому и на этом этапе бывают отказы.

Банки могут проверить клиента по БКИ и накануне сделки. Если у клиента что-то поменялось, например увеличилась кредитная нагрузка или он оформил новые займы, тоже могут отказать или пересмотреть условия одобренной ипотеки — снизить сумму или повысить ставку.

Как подготовиться, если хотите получить ипотеку

Если хотите свести возможные отказы к минимуму, перед тем как обращаться за ипотекой, лучше подготовиться. Вот что клиенту желательно сделать до того, как заполнять заявку.

Определиться с объектом или примерной суммой кредита. Важно правильно рассчитать свои силы и определиться с суммой ежемесячного платежа, которая будет по силам и не создаст чрезмерную нагрузку на бюджет.

Для этого лучше рассчитать на кредитном калькуляторе примерную сумму ежемесячного платежа и сравнить размер платежа при разных сроках кредита. Важны два параметра — размер платежа и срок:

1. Чем дольше срок, тем больше переплата, поэтому не стоит бездумно выбирать самый длительный срок.
2. Оптимальный платеж. При кредите на короткий срок выплаты выше, а чем дольше платится ипотека, тем ниже ежемесячные платежи.

То есть нужно искать баланс между размером платежа и сроком ипотеки.

Еще нужно учитывать свой доход и рассчитать максимально возможную сумму кредита, которую может дать банк в зависимости от уровня дохода. Банки считают максимальный размер ежемесячного платежа по определенным алгоритмам. Общий смысл: на погашение кредитов должно уходить не более 50% от заявленного дохода. В эти 50% входят активные кредиты, если они есть, и будущая ипотека.

Учитывают все — не только потребкредиты, но и микрозаймы и кредитные карты, которые есть у клиента, но которыми он может даже не пользоваться. Платеж по карте кредиторы рассчитывают как 5—10% от ее лимита, поэтому лучше закрыть все активные кредитные карты до того, как обратитесь за ипотекой.

Проверить кредитную историю. В ней могут быть ошибки. Например, клиент закрыл автокредит в 2017 году, а в НБКИ договор до сих пор активный и указан ежемесячный платеж по нему — 17 800 Р . Этот платеж банк тоже будет учитывать.

Бюро кредитных историй не виноваты в неточностях: они основываются на информации кредитора. Если вы нашли ошибки в кредитной истории, действуйте так:

1. Сделайте запрос в ЦККИ и выясните, в каких бюро хранится кредитная история.
2. Напишите запрос в каждое бюро и укажите, какую информацию следует исправить. Также нужно приложить документы, которые подтверждают некорректность сведений. Бюро обязано внести изменения в течение одного дня, но рассмотрят запрос в течение 30 дней. А с 1 января 2022 года ЦБ сократил этот срок — теперь БКИ обязаны отвечать клиентам по запросу клиентов в течение 20 рабочих дней.

Самый быстрый способ исправить ошибку — обратиться в банк с требованием внести изменения по кредитному договору во всех БКИ, куда банк направил информацию. Кредиторы обязаны в течение трех дней вносить сведения по кредиту в БКИ, с которым сотрудничают, иначе их могут оштрафовать.

Заявление на оспаривание недостоверной информации в кредитной истории банк обязан рассмотреть в течение десяти рабочих дней.

Обычно при наличии ошибок со своей стороны банки подтверждают их, и тогда БКИ по запросу банка вносит коррективы в кредитную историю клиента.

Обращаться напрямую в БКИ не всегда удобно. Во-первых, сначала нужно точно знать, в какие бюро банк отправил информацию, а во-вторых, не всем клиентам удобно рассылать запросы в бюро — все-таки этому придется уделить много времени. В некоторые бюро не получится обратиться дистанционно — придется направлять заказное письмо Почтой России или ехать лично в офис.

Прямое взаимодействие с БКИ больше нужно в нестандартных ситуациях. Например, кредитора ликвидировали, а правопреемника не назначили, поэтому направлять сведения о кредитах некому.

В подобных ситуациях исправить сведения поможет обращение в БКИ. Можно написать отзыв на финансовом портале «Банки-ру» в разделе «Народный рейтинг банков». Все отзывы там проверяют, и представитель банка дает официальный ответ.

Как показала моя практика с клиентами, это самый действенный способ в такой ситуации. Проблема выносится на публику, а не остается внутри банка.

Проверять кредитную историю в каждом БКИ заемщик может дважды в год бесплатно.

Основные бюро для обращений, где хранятся истории большинства клиентов:

1. НБКИ.
2. ОКБ.
3. «Скоринг-бюро».
4. КБ «Русского стандарта».

Но если есть желание, можно проверить и во всех БКИ. На 2021 год их было восемь.

Посмотреть предложения банков и подобрать подходящие. Существуют сервисы, которые анализируют по запросу кредитные предложения банков и отбирают подходящие для клиента в зависимости от возраста, стажа работы, способа подтверждения дохода. Основной — «Банки-ру».

Похожие услуги по подбору кредиторов и условий кредитных программ оказывают многие финансовые порталы, например «Сравни-ру». Но «Банки-ру» считаются самым крупным и авторитетным источником, который первым в нише задал развитие подобного направления.

Подготовить документы для обращения. В большинстве случаев, если клиент обращается за стандартной ипотекой с полным пакетом документов, банки попросят представить:

1. Паспорт или документ, удостоверяющий личность.
2. Второй документ на выбор.
3. Справку о доходах в любом виде: по форме банка или справку о доходах и суммах налога физлица, а можно заказать выписку по лицевому счету в СФР.
4. Заверенную копию трудовой книжки.

Подать заявку на рассмотрение лично или на сайте банка в онлайн-форме. И сначала получить предварительное решение, а потом представить недостающие документы о трудоустройстве в офисе или дистанционно.

Популярные ипотечные заблуждения

Многие клиенты не обращаются в банк за ипотекой, поскольку им кажется, что им откажут. Но банки, когда рассматривают ипотечную заявку, настроены максимально лояльно и могут пропустить такие недочеты, которые никак не пройдут, если получать потребительский кредит.

Расскажу о наиболее распространенных заблуждениях.

Нет гражданства РФ. Есть банки, которые рассматривают и кредитуют нерезидентов РФ. Главные условия: нужно легально находиться на территории РФ и иметь официальный доход, то есть возможность представить справку о доходах и заверенную копию трудовой книжки.

Можно воспользоваться программой «Ипотека по паспорту». Тогда документы о трудоустройстве не потребуются. Но льготные программы, которые субсидирует государство, доступны только гражданам РФ.

Есть отказы в 2—3 банках. Если в одном банке откажут из-за просрочек в прошлом, в другом без проблем одобрят. Но не стоит рассчитывать на ипотеку по минимальной ставке. Банк должен учитывать риски невозврата кредита, которые закладывают в ставку по ипотеке. Также если клиенты обращаются за ипотекой, то количество запросов не так сильно влияет на скоринг, как в случае с потребительским кредитом. Все-таки залоговый кредит одобряют проще.

Работа по трудовому договору или неофициальная работа. Есть банки, которые для подтверждения занятости и дохода запросят только справку о доходах по форме кредитора. Другие банки вместо заверенной копии трудовой книжки принимают копию трудового договора. Если работа неофициальная и никаких справок не дают, можно рассмотреть программу «Ипотека по паспорту» с повышенным первоначальным взносом от 20—30% .

Неофициальная работа — это в первую очередь высокие риски для заемщика, если он лишится дохода и выйдет на просрочки. Тогда кредитор имеет законное основание обратить взыскание на залог. И неважно, единственное это жилье у клиента или нет и прописаны ли в нем дети. Банк реализует квартиру на торгах Федеральной службы судебных приставов или продаст сам, чтобы погасить задолженность.

Нет постоянной прописки. Некоторые клиенты сомневаются в возможности оформить ипотеку, если у них нет постоянной прописки в регионе проживания и обращения за кредитом. Или прописки на территории РФ нет в принципе — такое тоже бывает.

Еще несколько лет назад тот факт, что у человека нет постоянной регистрации по месту обращения, был поводом не принять у клиента заявление. Но сейчас банки становятся более лояльными, и для многих кредиторов не требуется постоянная регистрация на территории РФ.

По ипотеке это не так важно в отличие от потребкредитов. Когда сделка пройдет, заемщик получит собственность и сможет зарегистрироваться. К тому же обязательство защищено залогом, что снижает риски кредитора остаться без денег и не найти должника, если возникнут сложности с выплатами. Я подробно разобрала самые частые предубеждения в статье «8 мифов об ипотеке, которые мешают ей воспользоваться».

Запомнить

1. Ипотеку одобряют проще, чем другие кредиты.
2. Одна из главных причин отказа — плохая кредитная история. Однако отказ в одном банке не значит, что другие также откажут. У каждого банка свой профиль клиента и требования к качеству кредитной истории.
3. Если банк или несколько банков отказали в ипотеке, нужно проанализировать ситуацию и выяснить, почему отказывают. В первую очередь заказать отчет о кредитной истории.
4. Перед обращениями в банки тоже нужна подготовка: следует проверить КИ, рассчитать платеж и подобрать оптимальные банки, подготовить документы.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga