Как снизить процент по ипотеке в сбербанке на уже взятую ипотеку

Снижение ставки по действующей ипотеке СберБанка в 2023 году

В 2023 году в СберБанке клиенты могут оформлять кредит на жилье в новостройках по ставке от 0,1%, а на готовую недвижимость – от 11,3% годовых. Отметим, что ранее банк уже снижал ставки – по самым востребованным ипотечным программам.

После уменьшения ставок будет наблюдаться увеличение спроса на приобретение недвижимости в ипотеку. И для повышения удобства клиентов банк предоставил возможность безопасного дистанционного оформления сделок по всей стране.

Как снизить процент по ипотечному кредиту в СберБанке?

На сегодняшний день существует достаточно способов уменьшения ставок по жилищным кредитам. Рассмотрим каждый из них.

Рефинансирование

Это оформление нового кредита на лучших, более выгодных для должника условиях. Полученные деньги сразу направляются на погашение текущего займа. Процедура будет иметь смысл только тогда, когда разница между ставками (по предыдущему и новому договору) превышает 2%.

Реструктуризация

Подразумевает улучшение условий по действующему договору. СберБанк проводит реструктуризацию в случаях:

• Сокращение доходов клиента. При ухудшении финансового состояния по уважительным причинам, их необходимо подтвердить официально (снижение зарплаты, заболевание).
• Уход в декрет или в отпуск по уходу за ребенком.
• Травма или утрата трудоспособности.

Банк предлагает заемщику несколько вариантов выхода из затруднительной ситуации:

• отсрочка выплаты процентов и основного долга;
• увеличение общего срока кредитования для снижения суммы ежемесячного взноса;
• смена валюты, чтобы не зависеть от колебаний курса.

В некоторых случаях клиенту предоставляются:

• кредитные каникулы;
• отсрочка ежемесячного взноса на заданный период;
• пролонгация ипотеки;
• изменение графика погашения долга;
• поквартальная выплата процентов с внесением всех платежей общей суммой, только реже;
• разные комбинации перечисленных методов;
• уникальные предложения для некоторых категорий клиентов.

При улучшении материального положения должника также можно добиться уменьшения жилищного кредита. Лучшее финансовое состояние позволит заемщику увеличить размер регулярных платежей, сократив за счет этого сроки ипотечного кредитования. В итоге общая сумма долга значительно снизится.

Рефинансирование в другом банке

Если Сбербанк отказал заемщику, то он имеет право обратиться в любое другое финансовое учреждение. Для переоформления не обязательно уведомлять банк о своем решении. Однако сделать это полезно – очень часто, чтобы не потерять клиента, руководство соглашается на рефинансирование. Список организаций, которые предлагают снижение ставки по ранее выданной ипотеке СберБанком, приведем ниже.

Уменьшение ставки через Агентство ИЖК

Один из возможных способов уменьшить процентные ставки по ипотеке – обратиться в АИЖК (специализированная организация по ипотечному жилищному кредитованию, функционирующая при господдержке). На портале Агентства можно детально изучить условия сотрудничества и уточнить требования, предъявляемые к клиентам.

Уменьшение процентной ставки через суд

Самый сложный метод добиться снижения ставки. Банки обычно укомплектованы высококлассными юристами, поэтому заемщику, который решил обратиться в суд, понадобятся дорогостоящие услуги опытного, высококвалифицированного специалиста. Выиграть дело в суде удастся только при обнаружении серьезных нарушений в договоре жилищного кредитования.

Условия снижения ставки по ипотеке в СберБанке

Условия снижения ставки, как и требования к заемщикам могут различаться, в зависимости от выбранной программы. Определяются индивидуально, при обращении в отделение банка. Как правило, заемщик должен:

• быть гражданином РФ;
• в возрасте от 21 до 55 лет (если женщина) или до 60 лет (если мужчина);
• иметь трудовой стаж на текущем рабочем месте не меньше 6 месяцев.

Преимуществом будет хорошая предыдущая кредитная история.

Отметим, что при переоформлении договора учитываются специальные условия от Сбербанка, если покупка жилья осуществляется через платформу сервиса «ДомКлик», основной функцией которого является помощь в подборе недвижимости. Когда регистрация сделки проводится в электронном варианте, ставка при покупке готовой квартиры в ипотеку составляет от 7,3%. На сайте можно предварительно рассчитать платежи (согласно условиям кредитования) или сразу подать онлайн-заявление.

Программы, по которым допускается снижение ставок

Следует отметить, что уменьшение ставки по ипотеке в СберБанке распространяется только на самые популярные программы кредитования. Перечислим их:

В рамках Господдержки

Весной 2020 года правительством была запущена программа льготной ипотеки по ставке 5,85%, в качестве мер поддержки экономики и строительной отрасли. Это позволит населению существенно сэкономить и улучшить жилищные условия. Программа распространяется на недвижимость, стоимостью до 3 млн. руб., и действует до 01.07.2022 г. Ставка будет сохраняться в течение всего периода кредитования (до 30 лет). Обязательный первоначальный взнос – не менее 15%.

Ставки на приобретенное жилье в новом доме составляют:

• при оформлении сделки в форме онлайн – от 5,85%;
• за первый год – от 0,1% (со скидками от застройщиков).

Сумма кредитования – до 3 млн.руб. Срок – до 30 лет.

Господдержка для семей с маленькими детьми

Льготные ставки на квартиры в новостройках составляют:

• в случае онлайн-регистрации – от 4,7%;
• за первый год кредитования (учитываются скидки от девелоперов) – от 0,1% годовых.

Жилищный кредит выдается семьям, в которых с начала января 2018 до конца 2022 года родится 1-й и последующие дети. Предоставляется в размере до 12 млн.руб., на срок до 30-ти лет.

По специальной программе с застройщиками

Начальные ставки на приобретение недвижимости в новостройках составляют:

• при оформлении в электронной форме – 6,5%;
• за первый год ипотеки – от 0,1%.

При покупке новостройки у участников спецпрограммы в рамках проектов с эскроу-счетами, строительство которых финансируется банком, клиентам предоставляется скидка до 7,8 п.п. Возможная сумма ипотеки – от 300 тыс. до 100 млн. руб. Срок – до 30 лет.

Примечание: все ставки плавающие, варьируются в зависимости от ряда индивидуальных факторов.

Порядок оформления

Чтобы добиться снижения ставки по действующей ипотеке, нет необходимости посещать банк. Достаточно отправить онлайн-заявку через сайт. Предварительное решение будет получено в течение 24 часов.

Можно также обратится в близлежащее отделение и там написать заявление, заранее выбрав подходящую программу снижения ставки по ипотеке в СберБанке.

Заявление

Нужно подавать на руководство учреждения, от имени заемщика (в письменной форме). В заявлении с просьбой о снижении процентной ставки необходимо указать причину. В некоторых случаях нужно дополнительно прикрепить документы, на основании которых составлено заявление. Все бумаги следует отправить почтой или отнести в офис банка. После того, как заявление заверит сотрудник, надо снять копию, это предотвратит утерю.

*В большинстве отделений предоставляются шаблоны оформленного заявления.

Какие документы нужны?

Как правило, понадобится стандартный набор документов:

• паспорт с отметкой о регистрации;
• второй документ, подтверждающий личность;
• оригинал ипотечного договора с графиком платежей;
• документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость должника (справку о доходах);
• бумаги на квартиру, которая находится в залоге;
• свидетельства о рождении всех детей заемщика.

Перечень требуемых документов может быть изменен по усмотрению учреждения. Не всегда надо предоставлять те, которые уже есть в Сбербанке (были поданы при оформлении ипотеки).

После подачи документов заемщик получит письменный ответ в официальной форме на протяжении 30 дней. При положительном результате нужно будет отправиться в отделение для подписания нового договора.

Вероятные причины отказа

Шансы на уменьшение ставки есть не у всех. Отказ могут получить люди, у которых:

• текущая процентная ставка – менее 12%;
• отсутствует договор страхования жилплощади;
• нет страхования трудоспособности гражданина;
• есть задолженность по кредиту в момент подачи заявки;
• постоянно нарушаются сроки выплат ежемесячных взносов.

Банк может отказать в снижении процентной ставки и по другим причинам. Наиболее распространенные:

• недостаточное обоснование необходимости пересмотрения ипотечной ставки;
• предоставление заемщиком недостоверных сведений.

Существуют также причины отказа, которые банки вовсе не разглашают.

В каких банках можно рефинансировать ипотеку СберБанка?

Если снизить процентные ставки по действующему кредиту в Сбербанке не удалось, можно рассмотреть предложения в других финансовых организациях.

. Ипотека «Рефинансирование» предоставляется в размере до 30 млн. руб., на срок до 30 лет. Процентные ставки – от 10.6% годовых. Обязательное условие – оформление комплексного страхования (в противном случае ставка увеличивается на 1%). Допускается досрочное погашение долга без штрафных санкций. . Предлагает рефинансирование в размере от 500 тыс. до 50 млн. руб., на период от 3-х до 30 лет, под 10.69%. Можно получить онлайн-решение по сниженной ставке, которое поступит в SMS-сообщении. Если действующая ипотека оформлена в другом банке, дополнительно понадобится страхование. Остаток кредита при этом не должен превысить 80% от цены квартиры. . Предоставляет рефинансирование ипотечных займов, взятых в любой валюте. Допустимые суммы – от 600 тыс. до 15 млн. руб. Сроки – от 3-х до 25 лет. Ставка – от 8.8% годовых. Есть возможность использования дополнительных финансовых средств, уменьшения ставки, ежемесячных платежей и переплаты, а также увеличение размера кредита или срока выплаты. Можно оформить займ без постоянной регистрации в регионе присутствия банка. . Предлагает рефинансирование ипотеки и готового жилья. Сумма – от 300 тыс. до 50 млн. руб., на период до 25 лет. Ставка – от 9.04% годовых. Решение принимается в режиме онлайн. Есть возможность рассмотрения заявки по упрощенному пакету документов. Допускается досрочное погашение займа без выплаты комиссии на любом этапе кредитования. . Рефинансирование ипотеки осуществляется под 10.8% годовых. Допустимая сумма – от 1,5 до 60 млн.рублей, на период от 12 месяцев до 30 лет. Главное, чтобы у клиента до момента обращения в банк было не больше 2-х просроченных платежей, сроком до 29 дней за фактический период обслуживания рефинансируемого займа (но не более, чем за 1 год). . Позволяет рефинансировать ипотеку любого другого учреждения, уменьшить ежемесячный платеж или срок кредита. Возможная сумма – от 600 тыс. до 50 млн. руб., под 11.99%. Сроки – от 3 до 30 лет. Программа не требует залога, поэтому владельцем ипотечного жилья становится заемщик. Во время выплат он имеет право параллельно сдавать квартиру в аренду. . Предлагает рефинансирование ипотеки на сумму от 300 тыс. до 30 млн. руб., на срок от 13 месяцев до 7 лет. Процентные ставки – от 8.65%. В связи с уменьшением ставки, требуется единоразовый платеж в размере от 1% до 4% от суммы займа (зависит от условий ипотечного договора). Дополнительно понадобится страхование здоровья, жизни, имущества и риска ограничения либо утраты прав собственности, иначе ставка повысится на 1-4%. Потребуется подтверждение целевого использования средств и предоставление закладной. . Предоставляет рефинансирование ипотеки и других видов кредитов по уменьшенной ставке – от 10.89%. Сроки кредитования: 1-30 лет. Максимальная сумма – 26 млн. руб. Банк кредитует основной займ с начисленными процентами. Оформление производится только по паспорту. Есть возможность получить дополнительные денежные средства по ставке ипотечного кредита. Через Райффайзен-Онлайн клиенту доступно дистанционное управление, информация о платежах, сроках и ставках.

Комиссии за оформление и выдачу, как правило, отсутствуют. Досрочное погашение осуществляется без штрафов. Согласие текущего кредитора при рефинансировании ипотечного кредита обычно не требуется.

Снижение ставки по уже выданной ипотеке в Сбербанке

Процентные ставки по ипотеке всегда были довольно высоки, если заемщик не попал под действие какой-либо программы субсидирования, но все равно многие люди оформляли ипотечные кредиты, чтобы решить жилищный вопрос. Как можно снизить ставку по уже выданной ипотеке в Сбербанке, какие есть для этого варианты, и каким условиям для этого нужно соответствовать – обо всем этом подробно расскажем далее.

Ипотечные программы Сбербанка: актуальные условия

Ипотека для россиян всегда была основным инструментом для решения жилищного вопроса и приобретения собственного жилья для себя и своей семьи. К сожалению, в большинстве регионов доходы не столь высоки, чтобы россияне могли позволить себе покупку недвижимости за собственные накопленные средства, и поэтому многие прибегают к помощи ипотечных кредитов.

1. Ипотечные программы Сбербанка: актуальные условия
2. Как снизить ставку по уже выданной ипотеке в Сбербанке
3. Новая акция для заемщиков 2022 года

Одним из лидеров по объему выдачи жилищных кредитов является Сбербанк. Это крупнейший банк России, который имеет отделения практически в каждом населенном пункте страны, обслуживает огромное количество зарплатных клиентов, пенсионеров и бюджетников, имеет большой опыт работы в банковском рынке и поддержку со стороны государства.

Неудивительно, что многие россияне выбирают именно этот банк для получения ипотеки, т.к. уверены в Сбербанке. Условия его кредитных программ максимально открытые, их можно изучить на официальном сайте банка, либо получить подробную консультацию в офисе, а также сразу сделать предварительные расчеты и узнать, на что можно рассчитывать в той или иной ситуации.

Какие программы сейчас актуальны в Сбербанке:

. Льготная программа для молодых семей и участников программы «Дальневосточный гектар», которые хотят приобрести жилье на Дальнем Востоке. Нужно внести 15% своих средств, чтобы получить до 6 миллионов рублей на 30 лет под ставку от 1,5% в год.
1. Семейная ипотека. Доступна для семей с хотя бы одним ребенком, который родился после 2018 года, а также для семей, где есть ребенок с инвалидностью. Условия – процентная ставка от 5,3% в год, первый взнос от 15%, сумма кредита – до 6.000.000 рублей, вернуть задолженность нужно в течение 30 лет. Можно приобрести жилье у застройщика или инвестора, либо самостоятельно построить дом. . Программа для всех, кто желает приобрести объект недвижимости на первичном рынке у юридического лица. Тарифы: сумма от 300 тыс. до 12 млн. рублей, срок кредитования – 30 лет, первый взнос – 15%, ставка от 6,3% годовых. Если выбрать жилье от застройщика, можно воспользоваться спец.программой под 0,1% годовых на первый год после получения ипотеки. Программа действует до конца 2022 года.
2. Ипотека для IT-специалистов. Ставка – от 4,7% в год, первый взнос от 15%, получить можно сумму от 300 тыс. до 18 млн. рублей на 30 лет при соблюдении определенных условий. Распространяется на новостройки или строительство дома. и новостройку. Предоставляется под ставку от 10,5% в год на 30 лет, максимально можно получить до 100.000.000 рублей (но не более 85% от стоимости объекта недвижимости). Первоначальный взнос от 15% для зарплатных клиентов и от 20% для остальных заемщиков. Есть вариант оформления ипотеки без первоначального взноса при кредите под залог имеющегося жилья.
3. Ипотека по двум документам. Позволяет выбрать любую недвижимость и получить ипотеку под небольшой процент от 5,3% в год. Своих средств надо внести от 15%, максимальная сумма одобрения – до 60 млн. рублей.
4. Ипотека на строительство дома. Проходит сейчас также по льготе, можно взять деньги до 100 млн. руб. на строительство жилья собственными силами под сниженную ставку от 5% в год. При этом ПВ составит не менее 25% от стоимости жилья.
5. Молодёжная ипотека. Аналог программы молодая семья – предоставляется россиянам в возрасте от 18 лет, которые могут внести первоначальный взнос от 15%. Есть варианты снижения ставки до 0,1% на первый год.
6. Ипотека на загородную недвижимость и землю. Если вы хотите купить дачу или земельный участок, то на эти цели предоставляется ипотека под ставку от 10,8% годовых. Первоначальный взнос – от 25% от стоимости объекта.
7. Ипотека на гараж или машино-место. На эти цели банк выдает не более 100 млн. руб. под ставку от 11% годовых при условии внесения первого взноса от 25% и возврата кредита до 30 лет. . Сейчас на перевод ипотеки от другого банка в Сбер предлагается ставка от 5,7% в год после регистрации ипотеки, а до ставка может составлять 16,9%-18,9%. Сумма – от 300.000 рублей и до 80% от стоимости объекта недвижимости, погашение в течение 30 лет, отсутствие комиссий. . Предоставляется военнослужащим состоящим в НИС на 25 лет, сумма – не более 2,97 млн. рублей. Процентные ставки – от 9,9% до 10,3% в зависимости от первого взноса.

По всем программам покупки или строительства жилой недвижимости можно пользоваться различными льготами для снижения ставки и общей суммы переплаты. В частности, речь идет о страховании жизни и здоровья заемщика, об электронной регистрации сделки, о внесении средств материнского капитала и т.д. И не забывайте, что все зарплатные клиенты банка также получают снижение процента.

Требования к заемщикам по всем программам разные, но, как правило, требуется наличие возраста от 18 лет, российское гражданство, трудовой стаж от 3 месяцев, документальное подтверждение регистрации, дохода и трудовой занятости. Список документов определяется для каждого заемщика и ипотечного предложения индивидуально.

Как снизить ставку по уже выданной ипотеке в Сбербанке

Указанные выше процентные ставки актуальны на конец июня 2022 года, а вот еще весной они достигали 17-19% годовых. Такие огромные проценты предлагались по той причине, что Центробанк России резко поднял ключевую ставку до 20%, и все коммерческие банки вынуждены были сделать тоже самое.

Большинство заемщиков отложили на этот период идею улучшения жилищных условий, но были и такие, кому пришлось соглашаться на повышение. Например, если срочно надо было разъехаться с родителями или детьми, кто уже договорился с продавцом о выгодном предложении, или кто просто хотел вложить имеющиеся деньги в надежный актив.

И получилось так, что часть россиян взяли ипотеку под очень высокие проценты, а через некоторое время поняли, что переплата и ежемесячные платежи выходят непомерно большими.

1. Воспользоваться ипотечными каникулами. Это льготный период для заемщиков, которые попали в трудную жизненную ситуацию. Например, взяли кредит на крупную сумму, а потом лишились работы из-за ухода иностранной компании из России. В этом случае можно один раз попросить у банка отсрочку до полугода, уменьшить или вовсе приостановить платежи по ипотеке на основании Федерального закона от 01.05.2019 № 76-ФЗ. Есть требования: сумма кредита не может превышать 15 млн. руб., жилье является единственным, ранее заемщик ранее не получал ипотечные каникулы, и может подтвердить нахождение в сложной ситуации документально. Оформление – в офисах банка.
2. Реструктуризация. Это изменение условий действующего кредита для тех, кто оказался в сложной ситуации, например, при существенном снижении дохода, выходе в декрет, призыве в армию, утрате трудоспособности. Банк может дать отсрочку или увеличить срок кредита для снижения ежемесячного платежа. Подробности на этой странице.
3. Рефинансирование. Это перевод ипотечного кредита в другой банк под новые, более выгодные условия, в частности – под сниженную ставку. Например, если вы получали ипотеку в Сбере, можно перейти в ВТБ или Россельхозбанк, и переоформить договор по новым тарифам. Полученной суммой вы закрываете ипотеку от Сбербанка, и начинаете платить по кредиту новому кредитору.

Именно последний вариант дает возможность гарантированно снизить проценты на весь дальнейший период действия кредитного договора, и это плюс. Минусы тоже есть – все документы и оценки придется проходить заново, получать одобрение, переоформлять страховой полис, а это все дополнительные затраты времени и денег.

Новая акция для заемщиков 2022 года

Процентные ставки по ипотеке действительно очень высоки, и не доступны для большинства россиян вне льготных программ – это отмечают все, и даже президент нашей страны. Но пока инфляция достаточно высока, а реальные доходы населения находятся на низком уровне, россияне продолжают брать ипотеку на максимально длительный срок, чтобы хотя бы таким образом приобрести жилье для себя и своей семьи.

Реструктуризация может помочь в виде временной меры, рефинансирование позволяет перевестись на обслуживание в другой банк, и действительно получить новые более выгодные тарифы. Но что делать, если хочется снизить ставку на долгий срок, и при этом остаться на обслуживании в Сбере, есть ли такой вариант?

В ходе Петербургского международного экономического форума первый заместитель Председателя Правления Сбербанка Кирилл Царёв сообщил о том, что уже с июля этого года клиенты банка смогут снизить процентную ставку по своему действующему кредиту. Это станет возможно благодаря существенному снижению ключевой ставки Центрального Банка России, под которую все остальные банки получают кредиты.

1. Ипотека должна быть взята с 1 марта 2022 года по 30 мая 2022 года включительно.
2. Процентная ставка – от 13,9% годовых и выше.
3. Исключением являются государственные программы с субсидированными процентами.

Ограничений по максимальной сумме кредита нет, т.е. даже если была взята небольшая сумма, её все равно можно переоформить на новых условиях. Ставка снижается до уровня ставки по программе рефинансирования Сбербанка плюс 1%.

Важно, что воспользоваться таким предложением можно будет только один раз, если заемщик захочет через некоторое время повторно снизить процент, то для этого придется обращаться в другой банк за услугой рефинансирования.

Как снизить процентную ставку по ипотеке

Ипотечный кредит – замечательная возможность обзавестись собственной недвижимостью или расширить жилую площадь. Уровень инфляции и растущие цены на квартиры, индивидуальные жилые дома и комнаты делают конечную переплату менее ощутимой. Однако вопрос о том, как снизить проценты по ипотеке по-прежнему остается открытым. Есть различные варианты экономии на переплате и реального уменьшения процента.

Можно ли снизить проценты по ипотеке?

Уменьшение ставки на жилищный кредит возможно. Существует 2 пути сокращения итоговых расходов на покупку недвижимости, именно:

1. Сокращение процентной ставки на этапе оформления договора. При грамотном подходе к сделке сэкономить на ипотеке можно еще на этапе общения с банком. Важно заранее изучить ипотечный рынок, понимать, как работает продукт.
2. Пересмотр условий по действующей ипотеке. Более сложный процесс, предполагающий сбор документов, привлечение экспертов и длительный процесс оформления сделки.

Далее приведена подробная информация обо всех способах пересмотра процентов по жилищному кредиту.

Способы снизить ставку до оформления

Следует изначально оформлять договор на выгодных условиях, стараясь воспользоваться любыми возможностями экономии. Как снизить ставку по ипотеке до подписания документов:

1. Выбрать кредитора. Оформлять ипотеку лучше в проверенных банках. Однако чем крупнее и известнее организация, тем менее выгодны условия для клиентов.
2. Оформлять жилищный займ в банке-эмитенте зарплатной карты. Если официальное вознаграждение поступает на карту определенного банка, то лучше обращаться за кредитом именно туда. Чаще всего компании поощряют использовать свои дебетовые карты, в том числе снижая ипотечный процент.
3. Найти подходящую программу. Молодые семьи, военнослужащие, жители сельской местности могут воспользоваться привилегиями скидками от банка по специализированным программам.
4. Не отказываться от страхового полиса. Страхование жизни и здоровья дает небольшую скидку на ставку. Однако при пересчете на длительность ипотечного займа это значительная экономия.
5. Приобретать недвижимость в новостройках. Ипотека на первичный жилищный фонд наиболее выгодна. Вторичная недвижимость, а тем более индивидуальные жилые дома, обойдутся дороже. Процент на кредитование комнат также высок.
6. Внести значительный первоначальный взнос. Способ не предполагает изменения ставки, но позволяет сократить итоговую переплату. Для увеличения взноса можно использовать средства господдержки: материнский капитал, выплаты молодым семьям, субсидии для многодетных.
7. Искать недвижимость через Интернет-ресурсы банков. Так Сбербанк предлагает скидку за покупку объекта через ДомКлик.
8. Использовать залог. Ипотека – залоговый тип кредита. В качестве обеспечения займа выступает сам объект недвижимости. Некоторые банки предлагают оформление дополнительных залоговых обязательств, например, на автомобиль. Включая этот пункт в договор, заемщик получает скидку на ставку, но рискует не только жилплощадью, но и транспортным средством.

Возможно ли снижение ставки по действующей ипотеке?

Однако даже после подписания договора у заемщика остаются способы изменить параметры жилищного займа. Как снизить процентную ставку по действующей ипотеке:

1. Подать заявку на рефинансирование ипотеки. Под рефинансированием понимают перекредитование: закрытие старой ипотеке за счет новой на более выгодных условиях. Рефинансирование может быть оформлено в том же банке или в иной финансовой организации.
2. Провести реструктуризацию. Это изменение условий ипотечного договора ввиду объективных причин. При проведении процедуры невозможно понижение ставки, но допустимо сокращение срока выплаты. Это уменьшает конечную стоимость кредита. Преимущественно реструктуризация используется заемщиком, не имеющим возможности оплачивать задолженность из-за болезни, потери работы, из-за серьезных семейных сложностей. Реструктуризация может негативно сказаться на кредитной истории и повлечь отказы по заявкам на займы в будущем.
3. Привлечение субсидий. Частичное или полное гашение ипотеки за счет государственной помощи – отличный вариант для тех, кто хочет сэкономить на покупке жилья.
4. Подать в суд. Судебное разбирательство – сложный способ понижать процент. Обращение в инстанцию возможно только при наличии лазейки в кредитном договоре. Однако финансовые организации скрупулезно подходят к составлению соглашения, поэтому этот путь маловероятен. Ключевой особенностью метода является необходимость оплачивать ипотеку даже в ходе судебного разбирательства.
5. Вносить досрочные платежи. Если регулярно вносить сумму больше, чем указано в кредитном договоре, то конечная переплата сократится. Фактически уменьшится ставка. Заявление на досрочное погашение оформляется в отделении банка или через личный кабинет.

При пересмотре условий по договору банк имеет право затребовать дополнительную документацию. Пригодится ипотечный договор, график платежей, копия страховых полисов и прочая информация по займу на недвижимость. Для проведения реструктуризации клиенту нужно доказать необходимость изменений. Представить справки о состоянии здоровья, свидетельство о смерти члена семьи, свидетельство рождении ребенка, приказ об увольнении по сокращению.

В каких случаях выгодно уменьшать процент

Перед тем, как снизить процентную ставку по открытой ипотеке, стоит оценить выгоду решения. Пониженный процент не всегда обозначает итоговую экономию. Каждый платеж по жилищному займу делится на основной долг и начисленные проценты. Наибольшая доля последних приходится на начальные платежи по ипотеке. Чем ближе конец выплат, тем выше доля основного долга. Если срок кредитования уже превысил половину, то подаваться запрос на рефинансирование не имеет смысла. Переплата по процентам, повторная оценка объекта, страхование недвижимости приведет к удорожанию сделки.

Задуматься о сокращении расходов на жилищный кредит стоит, если:

• плательщик готовится выйти на пенсию;
• в скором времени в семье появится ребенок или уже есть маленькие дети;
• на работе произошли изменения, повлекшие сокращение дохода;
• у заемщика проблемы со здоровьем, затяжная болезнь, недавно оформлена инвалидность.

Перспективы ипотечного рынка

За последний год условия по жилищным кредитам стали мягче. Сократился процент, уменьшился или даже исчез первоначальный взнос, сократились требования к заемщику. По оценкам финансистов в будущем процент продолжит уменьшаться. Это связано с тенденциями, задаваемыми Центробанком, а также политикой правительства в отношении ипотечных займов.

В завершении

Знания того, как уменьшить процент по ипотеке, пригодятся тем, кто только собирается оформить договор. Советы не будут лишними и для клиентов, выплачивающих кредит на жилье. Пути экономии можно применять как раздельно, так и врозь. Например, следует сочетать субсидии с рефинансированием, чтобы уменьшить долг и сделать условия более выгодными.

Я купила квартиру в ипотеку и заплатила 2,1 млн рублей за снижение ставки

В 2023 году я взяла двушку 56,8 м² за 14,9 млн рублей, еще 2,1 млн рублей ушло на снижение ставки.

С 2013 года я живу в собственной однушке площадью 32 м² на юге Санкт-Петербурга. Это квартира на окраине города в доме-корабле — типовом блочном доме, какие возводили до 1982 года в спальных районах. Наравне с хрущевками это считается бюджетным жильем.

За десять лет я отремонтировала квартиру и ужилась с соседями, а также нашла поблизости много парков для прогулок с собакой. Но все же хотелось перебраться ближе к центру и в жилье попросторнее.

Расскажу, как я нашла подходящую квартиру, взяла ипотеку и оплатила снижение ставки, хотя многие могут счесть это спорным шагом.

Читайте в статье

Причины купить квартиру

Вот две основные.

Улучшить качество жилья. Меня устраивала текущая квартира в корабле, но хотелось лучшего. Например, кухню побольше, коридор, где можно развернуться, когда пришли гости. Да и более просторную комнату, которая сейчас выполняет роль спальни, кабинета и гостиной. Хотя я и живу одна, иногда приезжают погостить родители из другого города. В идеале нужна двухкомнатная квартира. Другой вариант — однушка с кухней-гостиной от 17 м².

Еще хотелось жилье выше классом, где есть закрытый двор и охрана, которая следила бы за порядком и пресекала шумные посиделки ночью на детской площадке.

Инвестировать. Еще одна причина покупки — сохранить накопления. У меня лежало 4,3 млн рублей на вкладах, и хотелось их удачно вложить.

Инвестировать в акции слишком рискованно — те, что у меня были, просели в 2022 году на 20%. А вклады больше не устраивали, и вот почему:

1. Государство запретило снимать валюту с вкладов, открытых после марта 2022 года. Можно лишь получить эквивалент в рублях по курсу банка.
2. На прибыль от депозитов может быть дополнительный налог 13% — в зависимости от полученных процентов.
3. Двузначная инфляция — в 2022 году 11,94%. Цены на все растут — покупательная сила денег падает. Деньги на вкладе обесцениваются, а проценты по вкладу не всегда компенсируют потери. В то же время стоимость квартиры растет вслед за удорожанием ее составляющих: стройматериалов и рабочей силы. Как итог, квартира в той или иной мере защищает от инфляции.
4. Хотелось обзавестись второй недвижимостью, которую можно либо сдавать, либо продать и распоряжаться деньгами, например на пенсии.

Критерии выбора квартиры

В 2020—2022 годах на фоне низких ипотечных ставок квартиры подорожали в полтора-два раза. За 4,3 млн рублей в Санкт-Петербурге с близостью к метро можно купить разве что комнату или апартамент.

Комната не вариант. У апартамента, который обычно дешевле квартиры аналогичной площади, есть ряд недостатков:

1. Это нежилое помещение, и его могут использовать в коммерческих целях. Например, в соседнем апартаменте устроят офис, кол-центр или маникюрный салон — и ничего с этим сделать будет невозможно.
2. Если это номер в апарт-отеле, то большую часть помещений сдают посуточно и вокруг постоянно незнакомые люди.
3. На этаже часто десятки номеров — это слишком.
4. Имущественный налог и стоимость коммунальных услуг выше, так как действуют ставки для коммерческой недвижимости.
5. Апартаменты появились не так давно, и неясно, как в дальнейшем законодательство будет регулировать такое жилье.

Поэтому я нацелилась на квартиру и была морально готова взять ипотеку. Я человек дисциплинированный и кредитов не боюсь, к тому же одну ипотеку я уже выплатила.

Прежде всего я установила лимит ежемесячных выплат — 40 000 Р . Такую сумму комфортно платить без ущерба для текущего уровня жизни. Кроме того, это посильный платеж исходя из средней зарплаты по Петербургу — около 65 000 Р . Это на случай, если придется искать новую работу не по специальности и, например, устроиться продавцом.

Сейчас я работаю инженером по тестированию в ИТ-компании, и моя зарплата с учетом всех бонусов — чуть больше 120 000 Р . Хотя я квалифицированный специалист с пятнадцатилетним стажем, времена неспокойные и случается всякое, поэтому я продумала все варианты.

Характеристики квартиры. Критерии для поиска были следующие:

1. Жилье в привычной мне южной части города, но ближе к центру.
2. Метро в 15—20 минутах пешком, так как у меня нет машины.
3. Относительно новый дом, не ранее 2000 года постройки. Старенькая панелька вряд ли хорошая инвестиция, учитывая, что квартиру у банка буду выкупать несколько десятков лет.
4. Этажность в пределах 10—12 этажей. В моем понимании это уже небольшие дома по сравнению с монстрами по 25 этажей в спальных районах. Также не хотелось «муравейник», чтобы на этаже было по 15—20 квартир.
5. Окна не на шумную улицу, лучше во двор.
6. Площадь от 45 м², так как был план переехать в новую квартиру, а старую сдавать, а не наоборот. В текущей квартире у меня около 32 м², и покупать аналогичную не было смысла.
7. Предпочтительнее двушка, но однокомнатная тоже бы сгодилась при наличии большой кухни-столовой.
8. Парк неподалеку для прогулок с собакой.

Забегая вперед скажу, что не все хотелки удалось реализовать: в частности, новая квартира расположена на севере города. Еще в новом доме коммерческие помещения на первом этаже. Мне всегда это казалось проблемой, например в связи с шумной разгрузкой товара по утрам или гулом кондиционера точки общепита. Но я реалист: редко когда в квартире все идеально, особенно когда ограничен по бюджету.

Как искала свой вариант

Анализ вторичного рынка. В начале 2023 года, когда я начала поиски, ставки по ипотеке на вторичку были от 10%.

Я подсчитала в ипотечном калькуляторе, что при такой ставке и платежах 40 000 Р в месяц максимальный доступный кредит — 4,7 млн рублей. Соответственно, стоимость квартиры вместе с первоначальным взносом 4,3 млн рублей выходила не более 9 млн рублей.

Это приличная сумма, за которую можно взять двушку на вторичном рынке. Правда, это будет условная хрущевка на крайних этажах, с кухней 5 м², маленькими комнатами и плохой шумоизоляцией. Я решила: раз уж влезаю в ипотеку, то куплю ликвидное жилье, которое не потеряет актуальности в ближайшие десятилетия. Поэтому в случае вторички я склонялась к однушке. Проблема была только в дорогой ипотеке.

Анализ первичного рынка. Здесь ситуация лучше — я могла взять ипотеку с господдержкой 8%. Кроме того, в феврале 2023 года упростили условия для ИТ-ипотеки под 5%. Требование по средней зарплате снизили с 150 000 до 120 000 Р — такая сумма с учетом премий у меня и выходила.

Также сократили обязательный период работы в аккредитованной ИТ-компании — со всего срока ипотеки до пяти лет. Это психологически легче, когда ты не привязан к работодателю на всю оставшуюся жизнь.

По ИТ-ипотеке с учетом комфортного для меня платежа можно было рассчитывать на кредит до 7,7 млн рублей, а с учетом первоначального взноса — на квартиру за 12 млн рублей.

В 2022 году на первичном рынке была популярна субсидированная ипотека с «нулевыми» ставками — например, под 0,1%. Это комфортный кредит с точки зрения ежемесячного платежа, но тут сыграло роль несколько факторов:

1. Квартира шла на 15—30% дороже, и мне уже могло не хватить первоначального взноса.
2. В конце 2022 года Центробанк начал бороться с такими программами. И, например, Сбербанк с 2023 года перестал принимать заявки на ипотеку со ставкой ниже 3%. Торопиться в последние дни 2022 года с субсидированной ипотекой не хотелось: мне важно было взять время и четко понимать, во что ввязываюсь.

Увеличение суммы покупки до 12 млн рублей сильно не улучшило ситуацию. Достойных вариантов, соответствующих моим критериям, на рынке не было.

Как я нашла квартиру. Я решила увеличить лимит ежемесячного платежа до 50 000—55 000 Р . Это позволило искать квартиру стоимостью до 15 млн рублей.

Также многие ЖК на юге города возводили либо на территории бывших заводов, то есть рядом не было парков, либо далеко от метро. Из-за этого пришлось расширить географию поиска и рассмотреть север города.

В итоге я взяла на карандаш несколько вариантов:

1. ЖК «Черная речка» у одноименного метро — рассматривала корпуса со сроком сдачи в четвертом квартале 2023 года. Вариант выглядел интересно, но мне не нравился застройщик ЦДС, встречала много негативных отзывов.
2. ЖК «Новый Лесснер» недалеко от метро «Лесная». Срок сдачи — в третьем квартале 2023 года.

Попутно я обратилась в агентство недвижимости — дело в том, что риелторы получают бонусы от застройщиков, если приведут им клиента. В результате специалист помогает с поисками и сопровождает сделку бесплатно. Обратилась чуть ли не в первое попавшееся агентство, которое нашла в интернете.

Риелтор предложила присмотреться еще к трем ЖК, все — в одной локации, на месте бывшего завода «Светлана»:

1. iD Svetlanovskiy. Его я сразу отмела из-за расположения вдоль шумного проспекта Энгельса и плановой сдачи аж в 2025 году.
2. ЖК Svetlana Park со сроком сдачи к концу 2023 года. Мы поехали с агентом туда и посмотрели сданный корпус. Мне понравились современная парадная и уютный двор с лавочками, качелями и детской площадкой. Затем пошли в корпус из второй очереди и посмотрели продаваемую квартиру. Особенно мне запали в душу потрясающие окна в пол.
3. ЖК «Панорама-парк „Сосновка“», срок сдачи — второй квартал 2023 года. Он чуть дальше от метро, там ниже потолки и меньше окна, чем в ЖК Svetlana Park. А по стоимости всего на 500 000 Р дешевле. Правда, там квартира шла уже с отделкой, но она мне не нравилась — все равно со временем пришлось бы переделывать.

В результате выбор сузился до ЖК «Новый Лесснер» и ЖК Svetlana Park, я сделала для них сравнительную табличку.

Сравнение двухкомнатных квартир, которые мне понравились в разных ЖК

ЖК «Новый Лесснер»	ЖК Svetlana Park
Цена	14 069 000 Р	14 900 000 Р
Площадь	58,33 м²	56,8 м²
Высота потолка	2,75 м	3 м
Пешком до метро	10—12 минут	17—20 минут
Панорамные окна	—	+
Двор без машин	—	+
Парк в пешей доступности	Маленький	Два больших
На метро до центра	14—16 минут	18—20 минут

Выбрала второй вариант, так как комплекс произвел приятное впечатление, да и панорамные окна сделали свое дело. Двушка 56,8 м² стоила 14,9 млн рублей.

Что с рынком недвижимости Петербурга в 2023 году

Рынок недвижимости штормит. С весны 2022 года, впервые за долгое время, он показал отрицательную динамику практически по всем видам недвижимости. В густонаселенных районах города, таких как Девяткино, просадка по цене — до 15%. Первичный рынок впервые обогнал по стоимости квадратный метр на вторичке, и этому есть объяснение: стройматериалы дорожают, а застройщики не готовы терять прибыль. Также интерес к новостройкам поддерживают государственные и банковские программы: все еще есть субсидированные ставки от 0,01%, льготы для ИТ-специалистов и прочее.

Здесь нужно четко понимать портрет покупателя и его потребность. Низкая ставка по ипотеке, как правило, влечет удорожание квартиры на 20—45% . Подобные программы могут быть выгодны для тех, кто приобретает недвижимость вдолгую — для собственного проживания или для сдачи. Единожды переплатив, покупатель получает своего рода рассрочку с минимальной переплатой по процентам.

Инвестору, который берет квартиру для перепродажи, это не подходит, так как изначальная переплата съест всю прибыль. Ожидается, что Центробанк в ближайшее время отменит субсидированные программы, но успеть в последний вагон еще можно.

Локация — один из основных критериев при выборе недвижимости. Однако для многих с переходом на удаленную работу близость к центру отошла на второй план. Важнее стали транспортная доступность, ценовая политика и инфраструктура района. Мы обращаем внимание, что стоимость 1 м² в хорошем ЖК в спальных районах не сильно отличается от прилегающих к центру. Семьи обживаются на севере или юге города, обрастают друзьями и знакомыми, соответственно, переезд ближе к центру города для них неудобен.

Например, на юге Петербурга есть микрорайон «Балтийская жемчужина», где все сделано для комфортного проживания: сдержанная этажность, благоустроенная территория, социальная и торговая инфраструктура. Квартиры тут раскупают хорошо, несмотря на удаленность от центра. Аналогичные районы есть и на севере города. Я рекомендую клиентам, которым сложно определиться, по возможности какое-то время пожить в съемном жилье. Аренда все расставит на свои места. А если такой возможности нет — прислушаться к мнению опытных специалистов.

Выбор банка и условий ипотеки

Агентство недвижимости предоставило ипотечного менеджера, но к этому моменту я уже провела работу по поиску подходящего банка. Вот как это было.

Просматривать условия кучи банков сложно, поэтому я зашла на сайт «Банки-ру» и отфильтровала организации, которые выдают ИТ-ипотеку. Отсортировала их по возрастанию процентной ставки — некоторые банки предлагали ставку ниже, чем конкуренты, но во всех случаях она не превышала 5%. Самая выгодная была у Совкомбанка — 3,9%.

Также в Совкомбанке можно было сократить ставку на 1,1%, заплатив единоразово 5,4% стоимости кредита — в моем случае 610 000 Р . Мне понравилась такая опция, и я нашла похожую в Сбербанке, который выдавал ипотеку через сервис «Домклик».

Сравнила оба банка по условиям снижения ставки. Для простоты взяла круглую сумму кредита — 10 млн рублей. Использовала калькулятор Сбербанка и тарифы Совкомбанка.

Тарифы на операции СовкомбанкаPDF, 441 КБ

Вот что получилось:

1. В Сбербанке снижение на 1% стоило 400 000 Р , а на 1,5% — 650 000 Р .
2. В Совкомбанке: на 0,85% стоило 440 000 Р и на 1,1% — 540 000 Р .

Сразу видно, что у Сбербанка условия лучше, и выбор пал на него.

Снижение ставки в Сбербанке. В апреле 2023 года максимальное снижение ставки для ИТ-ипотеки — 1,5%, для базовой программы — 5,5%, по господдержке — до 2,5%. Но я успела оформить ипотеку в феврале, когда можно было снизить на 3,5%. Это стоило в районе 17% от стоимости кредита — в моем случае более 2 млн рублей. Эти деньги нужно заплатить сразу при оформлении кредита. У меня было накоплено 4,3 млн рублей, поэтому часть денег пошла на понижение ставки, а мой первоначальный взнос составлял уже не 30%, а минимально необходимые 15%.

Дополнительно Сбербанк снижает ставку на 0,3% за электронную регистрацию сделки — когда весь документооборот происходит онлайн. Услуга стоила 11 900 Р , и этой опцией я тоже воспользовалась.

Мои итоговые данные по ипотеке в Сбербанке

Сумма кредита	12 665 260 Р
Плата за снижение ставки на 3,5%	2 153 094 Р
Первоначальный взнос 15%	2 234 740 Р
Итоговая ставка	1,2%
Ежемесячный платеж	Около 42 000 Р

Выгода от снижения ставки

Я посчитала экономию от снижения ставки и стоит ли вообще ввязываться в это. Взяла свою сумму кредита 12 665 260 Р на срок 30 лет и сравнила:

1. Ставку 4,7% — это базовая ставка 5% минус 0,3% за электронную регистрацию сделки.
2. Ставку 1,2 % — если купить снижение на 3,5% для ставки 4,7%.

Для расчетов использовала все тот же кредитный калькулятор. Вот что получилось.

Сравнение ставок 4,7 и 1,2% на горизонте 30 лет для кредита 12 665 260 Р

4,7%	1,2%
Ежемесячный платеж	65 686,83 Р	41 910,45 Р
Начисленные проценты за весь срок	10 985 590,37 Р	2 422 825,66 Р
Стоимость снижения ставки	—	2 153 094 Р
Всего выплачу	23 650 850,37 Р	17 241 179,66 Р

Экономия от снижения ставки за 30 лет — 6 409 670,71 Р .

Что насчет досрочного погашения. В общем случае досрочно гасить ипотеку со сверхнизкой ставкой невыгодно вот по каким причинам:

1. Уже есть переплата 2,15 млн рублей, то есть проценты банку как бы уплачены наперед. Досрочно отдавать долг в такой ситуации теряет смысл.
2. Ипотека со сверхнизкой ставкой — это почти бесплатный кредит, своего рода покупка в рассрочку. Нет смысла досрочно возвращать долг, если его обслуживание недорогое.
3. Инфляция будет год за годом обесценивать сумму кредита и ежемесячный платеж. В 2022 году инфляция была 11,94%, а на горизонте нескольких десятков лет ежемесячный платеж 40 000 Р вполне может ощущаться как 20 000 Р сейчас или даже меньше. То есть долг будет обесцениваться, поэтому нет смысла его специально уменьшать.
4. У банковских депозитов ставка выше. За последние десять лет ключевая ставка ЦБ не уходила ниже 4,25%, сейчас она — 7,5%. А значит, свободные деньги лучше откладывать на депозиты и получать хорошие проценты, чем гасить недорогой кредит.

Допустим, каждый месяц я плачу банку 41 910,45 Р по ипотеке и остаются лишние 20 000 Р . Есть такие варианты действий:

1. Направить сумму на частичное погашение ипотеки: например, в счет ежемесячного сокращения платежа. Тогда через год ежемесячный платеж снизится на 805,41 Р — до 41 105,04 Р . И так далее. Ипотеку получится закрыть за 25 лет и 8 месяцев. Сумма выплаченных процентов будет 1 761 271,52 Р , то есть выгода — 661 554,14 Р по сравнению с выплатой кредита по графику.
2. Вносить на пополняемый вклад со средней ставкой 6% — взяла такой процент, так как это не выше средней ключевой ставки за последние десять лет. Через год на вкладе накопится 247 932 Р . Если эту сумму, например, направить на досрочный платеж по ипотеке, то ежемесячный платеж снизится до 41 067,48 Р . То есть депозиты выгоднее на 37,56 Р . И это только за первый год — с каждым годом разница будет расти за счет сложного процента. В результате за 30 лет на вкладе накопится аж 20 188 920,59 Р .

Таким образом, депозиты на порядок выгоднее, если средняя ключевая ставка за 25—30 лет не опустится сильно ниже 6%. Несмотря на это, не берусь сказать, буду я гасить ипотеку досрочно или нет: сейчас все силы брошены на накопление денег для ремонта квартиры.

Для меня важен комфортный платеж по ипотеке сейчас — я могу спокойно работать, отдыхать, делать ремонт и обустраивать квартиру. А что будет через 10—30 лет — тяжело загадывать. Через 20 лет я достигну пенсионного возраста, а через 30 лет мне будет 70! С трудом представляю этот возраст, но вряд ли на пенсии захочется иметь долги — это давит психологически. Возможно, я вообще продам все и куплю домик у моря.

Подготовка документов и подача заявки в банк

После того как я определилась с квартирой, забронировала ее на период оформления ипотеки. Бронь на 14 дней стоила 50 000 Р — оплатила онлайн. После сделки эту сумму застройщик вернул на карту. Если бы ипотеку не согласовали, бронь также возвращали на карту, при добровольном отказе от сделки — нет.

Чтобы не тратить свои деньги, я воспользовалась кредиткой — по ней у меня льготный период до 55 дней. Сделка прошла быстрее, и я уложилась в этот срок.

Подачей документов в банк занимался ипотечный менеджер от агентства недвижимости, через которое я нашла квартиру. Для заявки понадобились сканы документов, это были:

1. Паспорт РФ.
2. СНИЛС.
3. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
4. Справка 2-НДФЛ за 2022 и 2023 годы.
5. Фактические адрес работы и места жительства.

Заявку подавали через систему «Домклик», с помощью которой Сбербанк проводит сделки. Ипотечный менеджер предложила подать заявку еще в другие банки. Но Сбербанк согласовал кредит буквально за полтора часа. Поэтому подавать больше никуда не стали.

Информация об условиях ипотеки почти сразу появилась в системе «Домклик», правда, процентную ставку указали 10,9% — меня это повергло в шок. И когда мне позвонила менеджер Сбербанка для подтверждения условий, я обратила на это внимание. Ставку изменили сначала до 4,7%, и только после третьего разговора с менеджером — до нужных 1,2%. Сделка состоялась через десять дней.

Сбор первоначального взноса

Я держала деньги на вкладах пяти разных банков: Тинькофф, МКБ, «Таврического банка», «Альфа-банка» и УБРиР — Уральского банка реконструкции и развития. Это нужно было, чтобы вклады с процентами не превышали сумму страхования 1 400 000 Р . Открывала депозиты в разное время и с разными ставками.

Бронь на квартиру была две недели. Делать межбанковские переводы — долго и с комиссией, поэтому я решила снимать наличные и вносить через отделение Сбербанка на свой счет.

«Альфа-банк» — единственный, где я воспользовалась безналичным переводом, так как комиссия была всего 99 Р . Лимит на перевод в сутки — 500 000 Р , поэтому сделала два в разные дни.

В остальные банки я позвонила где-то за неделю до сделки, чтобы они подготовили сумму, поскольку выдачу крупных сумм рекомендуют заказывать заранее.

МКБ. Туда пришла лично и подписала бумагу, что меня не принуждают снимать деньги и что я не получала никаких звонков от мошенников. Далее пришлось ждать, пока служба безопасности банка одобрит снятие. Забрать деньги в кассе сразу не получилось, потому что они были у другого кассира, которого не оказалось на месте. В общей сложности я провела в банке около часа, хотя очередей не было.

УБРиР. Отказался выдать наличные, так как у них в тот день не работала система по всей стране. Банкоматы тоже не работали. Операторы отказывались как-либо помогать — говорили прийти завтра. Заработает ли система на следующий день, они не были уверены. До сделки оставалось два дня. Заведующая отделением пыталась помочь, но тщетно. Деньги заказаны и лежат в кассе, но забрать их нельзя. К счастью, на следующий день утром все получилось. Но пришлось понервничать.

Тинькофф Банк. Лежало там всего 300 000 Р , поэтому их я сняла в банкомате, предварительно увеличив лимит на снятие наличных по карте. При попытке снять деньги банкомат просто выдал карту обратно — без денег. Я зашла в мобильное приложение и увидела, что карту заблокировали.

Набрала техподдержку, но пока я около пяти минут ожидала ответа оператора, поступил входящий звонок от службы безопасности банка. Я подтвердила, что деньги снимаю добровольно, после чего карту разблокировали. Деньги я сняла в другом банкомате через час после первой попытки.

«Таврический банк». Просто отдал деньги без каких-либо расспросов — все заняло не более пяти минут.

Все манипуляции с деньгами заняли почти неделю, так как не получалось в один день снимать деньги сразу в нескольких банках. Да и ходить по улицам с крупными суммами не хотелось.

Дополнительные расходы

Дополнительно я потратила 40 630,52 Р , это включает:

1. Электронную регистрацию сделки — 11 900 Р .
2. Сервис безопасных расчетов — 3400 Р . Сюда входит предоставление расчетного счета, где будут лежать деньги, пока не пройдет регистрация в Росреестре. Это своего рода аккредитив. Такой метод расчета выбрал застройщик, а для меня это было неважно.
3. Страхование жизни и здоровья заемщика на год — 25 330,52 Р . Только после я узнала, что это необязательно при ипотеках с господдержкой — банк не может в качестве штрафных санкций увеличить ипотечную ставку. Это отражено в кредитном договоре. На следующий год, скорее всего, не буду продлевать страховку.

После сдачи дома и регистрации квартиры в собственность нужно будет произвести оценку квартиры и сделать еще одну страховку — на случай гибели квартиры. Это требует банк, так как пока ипотека не погашена, квартира в залоге и представляет собой актив банка.

Сделка

На сделке понадобились паспорт, СНИЛС, первый взнос и единоразовый взнос за понижение ставки — деньги уже лежали на моем счете в Сбербанке. За электронную регистрацию сделки и за сервис безопасных расчетов плату списали с карты.

Место, время и день встречи я выбрала сама — в пятницу после работы, чтобы не отпрашиваться. Выбрала отделение недалеко от дома. От агентства приехала сотрудница, но не риелтор. Она дополнительно проверила документы по сделке и привезла страховку, которую мы оформили через ипотечного менеджера.

В тот день я была загружена работой и даже не успела понервничать перед сделкой. Оформление документов заняло буквально 50 минут. Менеджер Сбербанка помогла с переводом первоначального взноса и платы за снижение ставки на нужные счета. Затем мой счет пополнили кредитными деньгами и перевели через сервис безопасных расчетов на специальный счет — для дальнейшего перечисления застройщику.

Со всеми документами я ознакомилась заранее — мне их прислали в чате приложения «Домклик». Меня приятно удивили профессионализм и оперативность сотрудников Сбербанка — не возникло никаких заминок, на все мои вопросы по документам и ипотеке дали четкие ответы.

Через пять календарных дней на мою электронную почту пришел зарегистрированный договор долевого участия. Его я подписала еще на сделке в Сбербанке — в офис застройщика не ездила.

1. Заплатив за снижение процентной ставки, можно сэкономить на ежемесячных платежах и переплате по кредиту. Я заплатила 2,15 млн рублей и снизила ставку с 4,7 до 1,2%. За 30 лет я сэкономлю на процентах 6,4 млн рублей.
2. Если ставка почти нулевая, досрочно гасить ипотеку невыгодно. Лучше откладывать деньги на банковский вклад и получать больший процент. Также сумму кредита и ежемесячный платеж со временем обесценит инфляция.
3. Продавать квартиру со сниженной ставкой в первые годы невыгодно — переплата уже произошла. Надо дождаться хотя бы момента, когда рыночная стоимость квартиры сравняется с потраченной при покупке.
4. Закладывайте минимум неделю на сбор первого взноса, если деньги лежат в разных банках.
5. Если покупаете квартиру в новостройке, иногда выгодно обратиться к риелторам. Они подберут жилье, дадут ипотечного менеджера и сопроводят сделку — и все это бесплатно, так как им заплатит застройщик.
6. В случае ипотеки с господдержкой можно не оплачивать страхование жизни — санкций в виде повышения ставки за это не предусмотрено. Ставка не может превышать ту, что гарантирует ипотечная программа. Но обязательно проверьте этот момент в кредитном договоре.

Покупали или продавали недвижимость? Расскажите, как все прошло и получилось ли сэкономить

Т.е. получается что вы взяли дико переоцененную квартиру без ремонта, еще сверху доплатили и примерно она обойдется в 14.9млн (квартира) + 2.1млн (доплата) + мин. 3млн ремонт. 20млн за двушку? А чем это выгоднее сталинки через дорогу от этого ЖК? И метро ближе, и потолки те же 3 метра, до парка идти точно так же, а двушку можно и за 10млн взять, ремонт всё равно придётся сделать, но можно не сразу, как в случае с новостройкой.

Выглядит это все безумно, но такие сейчас перекосы на рынке. Пример: по переуступке вываливается в рынок студия за 9млн в стройке, хотя в соседнем доме аналогичная готовая с отделкой стоит 6,2. Казалось бы не может студия на котловане стоить на 50% дороже чем аналогичная вторичка с отделкой, но оказывается что может) Буратина покупал через агентство студию в "бизнес классе" (с окнами на трассу), при этом получил супер ставку 0,1℅ с лёгким удорожанием квартиры на 35%. Итого, когда буратине вдруг надо продать эту квартиру оказывается что он не в рынке на 3! млн, те продав квартиру по рынку он останется должен банку ещё несколько млн(зато под отличную ставку). Победители здесь только застройщик и агент, получивший 5% со сделки.

Андрей, видимо, я что-то не понимаю в этой хитрой схеме)
или это принципиальная позиция купить исключительно новостройку(. ) или покупателю просто лень изучить рынок.
В случае с автором переплата за новострой и "окна в пол" равна стоимости однушки на окраине. Мне никогда не понять зачем))

Ида, под вторичку совсем другие ставки и господдержка кажется только на новостройки. Тут надо считать каждый конкретный случай. Бывает что на новостройку 5%, а на вторичку 12% например. Еще с вторичкой больше бумажной волокиты, особенно с незаконными перепланировками, газовыми колонками в неположенном месте или прописанными детьми и собственниками.

d1mmmk,
>>Т.е. получается что вы взяли дико переоцененную квартиру без ремонта

Переоцененную квартиру относительно чего? Цены три года или цены через три? Да, сейчас другие времена и лично я не уверена, что цены сильно упадут.

>>А чем это выгоднее сталинки через дорогу от этого ЖК?

Боюсь вы заблуждаетесь насчет сталинки за 10 млн. Не крайние этажи с нормальными документами — это от 11 млн. Но допустим 10 млн, в ипотеку 4,7 млн, ежемесячный платеж 42 тыс при ставке 10%, а ниже ставок нет, тот же сбербанк предлагает от 10,9% и то зарлпатным клиентам, а я им не явлюясь. Ремонт все равно делать, да и дороже чем в новострое, где не надо сносить все и вывозить кучу мусора.

Да, я выбрала новострой, закрытый двор, относительно однородное соседство, и что немаловажно, чистые документы по квартире.
Мне сейчас не важно какой кредитный долг — 10 или 15 млн, мне важен комфортный платеж и квартира, которая удовлетворяем моим хотелкам.

Варвара, почему вы все сравниваете только ставку? Смотрите сколько вы реально переплатите в рублях.

При зарплате 120 к квартира за 15 млн не кисло конечно)
В очередной раз с цен на жилье фигею, но радуюсь что успел купить хату до взлета цен.

Некий, а я вот уже не расстраиваюсь что не успел, в такое смутное время лучше в тесноте и без ипотеки, как то спокойнее.

user2436637, конечно, спокойнее, когда хозяин (квартиры, но по ощущениям — ваш) может в любой момент дать пинка под попу.

Да,, найдешь другого хозяина вот и все, а если с ипотечной квартирой что-то случится, тот тут уже и без денег будешь

Дарья, ага, особенно сейчас когда квартир в аренду миллион предложений по копеечным ценам.

Да,, платить хозяину ипотеки (то есть банку, но по ощущениям — вашему) отличный вариант

Viktor, так он хотя бы обезличенный, а не баба Срака, проверяющая каждый месяц, как там ее дебильный сервиз.

Да,, ну так бюджет увеличите немного и будет вам и хозяин адекватный без сервиза.

user2436637, я в своей)

Нет.
Это тупо уплата процентов, причем оптом.
Продукт для тех, кто не умеет считать и вообще мошенничество, по большому счету.

С баяном на 30 лет это вообще мем.
Имаджинируйте лицо человека, которому по вынужденным обстоятельствам придется квартиру лет через 5 продавать.

Анатолий, зачем мне продавать квартиру через 5 лет? И даже если да, то что такого страшного? И почему через 5 лет мои сбережения в банке не могут оказаться фантиками?

Варвара, ситуации разные бывают. Заболевание какое-нибудь не дай Бог. А если у вас ставка 0.1 условно, на 30 лет, то при продаже на вторичке вы в
огромном минусе, т.к. свою стоимость вы уже зафиксировали и ваша нулевая ставка в реальности пошла в стоимость. Почему-то вы считаете, что обманете банк якобы инфляцией на длинном горизонте. Поверьте, вы банк никогда не обманете, банк тоже понимает всю эту схему с инфляцией и учитывает это в процентах и своей прибыли в конечном счете.

Затронем исключительно финансовый вопрос.

Теперь считаем без пониженной ставки
1) Ваши 2.150.000 переплаты. просто даже если купить 15 летние ОФЗ (они на 99% безрисковые) на брокерский счете, будут приносить, за вычетом налога, гарантированные 6% дохода.
Потом еще на 15 лет новый выпуск облигаций возьмете. Не думаю, что в РФ инфляция вдруг станет 2% когда-нибудь в обозримом будущем.

2) Так вот, продолжая дальше.
Если не открыт ИИС — открываете его сейчас.
через 3 года 2.150 тыс дадут вам +400к на брокерском счете. Переводите на ИИС эти 400к. Закрываете его. Получаете 52 тыщи налоговый вычет + обратно 400к
Докупаете опять облигации на брокерском счете. Опять открываете ИИС. Говорят их сейчас сделают на 5, а потом на 10 лет. Но роли особо это не играет. Суть понятна — выгрести вычет, используя только накопленный доход.

3) Абсолютно безрисковые телодвижения раз в 3 года.
из 2.150.000 рублей за 30 лет делают в районе 15млн рублей. Это самый пессимистичный прогноз, при котором практически ничего не надо делать и риск потерять что-то сводится к нулю

4) Если немного напрягаться и что-то делать раз в полгода-год. Например, покупать более краткосрочные ОФЗ (1-3 летние), которые дают 8% и выше, то вкупе с налоговыми вычетами за инвестиции, можно сделать 25млн за 30 лет
При этом абсолютно ничего вкладывать не надо за эти 30 лет. Только лишь эти 2.150, которые вы отдали банку
5) Итого, когда ипотека будет погашена, у вас будет 25млн руб.

Теперь считаем с пониженной ставкой
1) платеж меньше на 16 тыщ рублей. Значит у нас есть свободные деньги.
Инвестируем их каждый месяц в течение 30 лет. Налоговый вычет тут будет больше.Я не могу сказать какой, но если исходить из 16к ежемесячно, то минимум 78к раз в 3 года. В реальность это будет больше, особенно когда откроют ИИС-3

2) Нужно чуть больше времени тратить на инвестиции. Покупать да пусть хоть те же стабильные ОФЗ (1-3 летние) раз в месяц.

3) При прочих равных условиях, вы через 30 лет соберете минимум 27млн рублей. При правильном подходе с ИИС и налоговыми вычетами больше 30млн

Итого: автор абсолютно правильно выбрала свой путь.
Но только в том случае, если разница по платежу (эти 16 тыщ рублей) будет инвестироваться, а не прожираться на шоколадки

Peter, по пункту 2) можно оптимизировать: ИИС не обязательно переоткрывать каждые 3 года — можно держать сколько угодно. Только настраиваете вывод купонов себе на карту — чтобы потом их обратно на ИИС закидывать.

Основную сумму лучше сразу разбить — положить и на брокерский счет, и 400 тыс сразу на ИИС, чтобы в том же году вычет 52 тыс (а не ждать 3 года). На следующий год опять 400 тыс на ИИС заводим (часть от основной суммы и частично за счет купонов) и т.д. Когда капитал достигнет 5 млн, при доходности 8%, будет приходить купонами 400 000 рублей и каждый год можно получать максимальный вычет 52 000 рублей (только за счет реинвестирования купонов).

Если же закрывать ИИС, нужно учиывать, что активы придется продать и уплатить НДФЛ с прибыли от ценовой разницы.

Виктор, при закрытии ИИС не обязательно продавать активы, можно их перенести на брокерский счет и продать после достижения льгот по сроку владения. https://journal.tinkoff.ru/ask/iis-tax-free/

Виктор, выводятся на внешний счет только дивиденды и кажется только в Тинькове (может быть потом добавят и купоны), а так схема работает 🙂

Виктор, я на тиньке не смог настроить выплату купонов на брокер счет с иис Там только дивиденды можно. Видимо, у другого брокера так реально сделать

Peter, спасибо вам за такой разбор! Есть над чем подумать в будущем.

Как вам не страшно жить с таким огромным долгом при такой средней зарплате?

Малютка-медовар, квартиру достроят и автор в нее переедет, а старую однушку будет сдавать и покрывать ипотеку. Считай, половину новой квартиры ей оплатят арендаторы.

Малютка-медовар, соседний комментарий совершенно верный, однушку планирую сдавать, таким образом половину платежа отбивать или больше. В крайнем случае можно продать однушку и погасить часть долга. Жить страшно, если думать о кредитном долге, но я не думаю 🙂 пока я просто плачу ежемесячно сумму, которую могла бы откладывать. Прямо сейчас вобще нет никаких изменений в жизни. Квартира строится, я живу в однушке, работаю, отдыхаю, разве что стала больше интересоваться ремонтом, который еще предстоит.

Малютка-медовар, а вы думаете люди по-другому живут? Это ещё маленький платёж — всего 40 тыс. Это 30% зп. А если при 120-130 платишь 70, считая ипотеку и кредит на ремонт, просто цены зверские

Малютка-медовар, 120 — средняя зарплата?? Ого

чет я логики не понял. У вас была классная сумма которую можно было консервативно сохранять. Вместо этого вы имея 4 ляма взяли кабалу в виде ипотеки на 15 лямов. Я бы понял если бы вы купили квартиру за 3-4 ляма, но в этом кейсе вообще странно

Иван, ипотека под 1.25%, не под 10%.Автор живёт не на съемном жилье. После сдачи квартиры, скорее всего она вырастет на 20-30%. Кто-то может инвестировать с таки доходом? Если автору через 30 лет исполнится 70, то скорее всего он больше верит в "бетон", а не в инвестиции.Правда у каждого своя

Okidoki, или после сдачи квартиры она подешевеет на 20-30% т.к. на вторичку от физ.лица не предполагается льготной ипотеки. Кто ее купит то?

Иван, сегодня 4 млн, через год больше, через 10 лет еще больше. Что мне делать с этими деньгами? Раскидывать по десяткам банкам, надеяться что не будет, ну например, ограничений на снятие наличных? Или еще что нибудь придумают. Ну и зачем мне 10 млн в банке, если я сейчас могу купить хорошую квартиру и жить там следующие N лет?

Квартира может подешеветь, а может подорожать. Вклады могут быть, а могут перестать быть банковским продуктом. Акции могут вырасти, амогут упасть. У меня есть и недвижимость и вклады и акции и валюта. Чего-то больше чего-то совсем мало, но лично я не знаю что точно будет расти из года в год и не подвергнется каким-либо запретам со стороны государства/другим ограничения.

Ставка банка хоть и маленькая но цена квартиры это конечно космос, причем где то около другой галактики.

Spitfire82, к сожалению, это так. (
Недавно нашла старый выпуск журнала Новостройки — ох и цены были 10 лет назад )

Иван, надеюсь вы согласитесь, что вечно просто сохранять деньги смысла нет. Они должны работать на благо человека. Я посчитала, что сейчас могу улучшить свои жилищные условия, а вот через N лет неизвестно что было бы.

Почему не хотите развиваться в автоматизированное тестирование, с вашим-то опытом? Есть возможность поднять зарплату раза в 2, соответственно, ипотечное бремя на бюджет уменьшится.

Туча, спасибо за ваш комментарий. Да, делаю телодвижения, не все просто выходит (