Крипто квартира что это такое

В каких странах можно приобрести недвижимость за криптовалюту

Каковы тенденции криптовалюты в сделках с недвижимостью в Европе в целом?

Остаются ли они диковинными или всё же уже можно говорить о том, что они набирают популярность?

За два года пандемии покупатели зарубежной недвижимости приспособились к онлайн-просмотрам и дистанционным сделкам, проходящим по доверенности. Сейчас у россиян появились новые сложности – ряд банков страны были отключены от SWIFT, платёжные системы Visa и Mastercard перестали работать в России, резидентам страны запретили перечислять валюту на собственные счета за рубежом. На этом фоне многие задумались о покупке недвижимости за крипту.

Сделки по приобретению недвижимости за биткоины разрешены в тех странах, где криптовалюта считается легальной, либо там, где ограничения на ее использование не распространяются на физических лиц.

В каких странах сделки с недвижимостью за криптовалюту получили наибольшее распространение?

1. Тайланд. В Таиланде криптовалюта была легальным платёжным средством. Покупатели могли расплачиваться с продавцом или застройщиком биткоинами, эфиром или иной цифровой валютой. Цена объекта фиксировалась в тайских батах, а размер платежа в крипте определялся в момент проведения транзакции. Покупатель перечислял средства на кошелёк продавца, продавец конвертировал их в национальную валюту и учитывал как платёж в тайских батах.

2. ОАЭ. Дубай запустил платежи в криптовалюте в 2017 году. Сейчас по этой схеме работают многие крупные застройщики. Вы можете оплатить выбранный объект непосредственно в биткоинах, однако в договоре его цена будет зафиксирована в дирхамах

3. Среди европейский стран можно выделить Германию. В этой стране сделки с криптовалютой легализованы, вы оплачиваете покупку переводом из вашего криптовалютного кошелька на кошелёк продавца. Получив подтверждение перевода денег, нотариус регистрирует передачу права собственности. Участники сделки платят те же налоги, что и при банковском переводе денег.

4. Турция. Заплатить продавцу биткоинами не получится, однако некоторые агентства недвижимости готовы выступить в роли «криптообменника»: принять цифровую валюту, конвертировать в обычные деньги и перевести на счёт продавца. При этом с покупателя удерживается комиссия.

5. Грузия. Грузинское законодательство рассматривает криптовалюты как актив, а не как платёжное средство. Поэтому транзакция оформляется как бартер, то есть формально покупатель меняет биткоины (или другую цифровую валюту) на недвижимость. В договоре её стоимость можно прописать в обычной валюте, например, в грузинских лари. Это абсолютно легально.

6. США. Если продавец готов проводить транзакцию с криптовалютой, покупатель может расплатиться непосредственно биткоинами. В противном случае ему нужно будет найти посредника для вывода цифровых денег.

7. Северный Кипр. Сделки совершаются на специализированных интернет-площадках, а кроме того, приобрести квадратные метры за биткоины предлагают почти все девелоперы. На Северном Кипре принимают цифровую валюту в качестве оплаты практически за все товары и услуги. Кроме того на Северном Кипре, можно организовать конвертацию криптовалюты в фиатные деньги для продавцов, которые хотели бы получить оплату привычным способом.

Также сделки в криптовалюте проводят: Великобритания, Швейцария, Эстония и страны карибского бассейна.

В основном, с криптовалютой не работают консервативные европейские страны.

Нерегулируемые финансовые операции находятся под запретом в консервативных странах со строго регулируемой банковской системой. К примеру, в той же Европе при покупке недвижимости требуют подтверждение происхождения средств.

При этом, ввиду ограничений для РФ, вывод капитала за границу через покупку квартиры или виллы криптовалютой, является одним из самых выгодных методов сохранения капитала.

Из всего вышесказанного можно заключить, что сделки с криптовалютой перестают быть чем-то необычным, набирая все большую популярность.

Как относятся на Западе к таким сделкам с россиянами сегодня?

Для граждан России сейчас имеется и специфический риск. Криптовалютные площадки по-разному отреагировали на международные санкции. Ограничения в работе для пользователей из России ввели площадки BTC-Alpha, CEX IO, KUNA. Биржа CoinZoom приостановила регистрацию новых пользователей из России. Крупнейшая биржа Binance прекратила работать с картами Visa и Mastercard, выпущенными в России. Тем не менее, сами по себе российские счета там не заморожены. Ещё один лидер рынка, биржа Coinbase, заявила о блокировке 25 тыс. криптокошельков, связанных с российскими физическими и юридическими лицами. Однако, по утверждению компании, эта мера связана с нелегальной деятельностью их владельцев, а не с их российским происхождением.

США и ЕС резко ужесточили контроль за перемещением капитала россиян из офшоров. Многие банки в Прибалтике фактически прекратили работу с гражданами России, заморозив их средства на счетах.

В общих чертах: какие три цифровые валюты вы бы посоветовали для таких сделок и почему? Как разобраться, какие подходят, а какие нет?

Однозначно, Bitcoin, Ethereum (или эфир) и USDT. К преимуществам этих криптовалют относятся: относительно невысокая волатильность, легкодоступность, возможность обналичивания, к примеру, на Северном Кипре. USDT, к примеру, имеет курс 1:1. USDT стал первой криптовалютой, которая получила статус стейблкоина. Это категория цифровых активов, стоимость которых привязана к курсу фиатных денег.

Эфир — вторая по популярности криптовалюта. Главное отличие эфириума от биткоина — возможность быстро создавать смарт-контракты.

Нужен надёжный посредник по подбору недвижимости на Северном Кипре, для конвертации валюты в крипту и контроля прозрачности сделки?

Сервис покупки недвижимости северного кипра за криптовалюту ; конвертация любой валюты в криптовалюту

Jasnasoft – компания, которая создает уникальные решения, меняющие привычный мир. используя новейшие инструменты и подходы, а также многолетнюю экспертизу в it, команда jasnasoft разрабатывает и внедряет в бизнес-сектор инновационные технологии в соответствии с меняющими потребностями клиентов и мировыми тенденциями рынка.

Worldwide Investment Network — это международное сообщество деловых людей, объединенных общей целью создания возможностей для получения дохода, независимого образа жизни и надежных инвестиций в средиземноморье. обладая многолетним опытом и пониманием потребностей мирового рынка, worldwide investment network специализируется на создании концепций жилых проектов и их воплощении в жизнь

мы предлагаем варианты недвижимости, которые вы не увидите у других агентств. мы работаем с лучшими и проверенными застройщиками северного кипра и несем полную ответственность за качество подбора объектов.

на каждом из этапов совершения сделки мы сопровождаем клиента и даем максимально полную информацию. мы всегда на связи с клиентом и застройщиком. весь процесс полностью соответствует действующему законодательству северного кипра.

все наши специалисты имеют большой профессиональный опыт. более 7 лет мы работаем на рынке недвижимости северного кипра. нами реализовано 12 проектов. более 800 покупателей и инвесторов сотрудничали с нами.

Недвижимость за криптовалюту

Криптовалюта становится все более популярной. Сегодня среди пользователей все чаще появляются запросы – можно ли купить недвижимость за криптовалюту; могу ли я купить квартиру за биткоины и подобные. В 2022 году такого рода запросы резко выросли в России. В связи с политической ситуацией в стране некоторое количество граждан поспешило переехать жить в другие страны. Ограничения на вывоз евро и долларов заставляют людей искать альтернативные способы хранения и перемещения денежных средств.

Сегодня поговорим на тему приобретения недвижимости за биткоины или другую крипту. Рассмотрим законность операций и механизм действий.

Можно ли купить недвижимость за криптовалюту?

К концу 2021 года зарегистрировано несколько сделок покупки квартир за Bitcoin. В 2022, с большой долей вероятности можно сказать, что количество продаж вырастет. Официально покупать недвижимость за криптовалюту разрешено далеко не во всех странах мира. В числе разрешенных такие как:

• Соединенные Штаты Америки
• Швейцария
• Германия
• Франция
• Дубай
• Еще некоторые страны в Европейского Союза

Что касается России, а в честности Москвы, Санкт-Петербурга и прочих городов, то официально купить квартиру за криптовалюту нельзя. Это россиянам изложено в законе «О цифровых финансовых активах».

Где можно купить недвижимость за криптовалюту

Как с этим обстоят дела в РФ и странах СНГ мы разобрались. Сейчас поговрим о том, где разрешено. Это значит, что составляется договор о купле продаже недвижимости и оплата происходит в BTC или других токенах. Сделка считается официальной на законодательном уровне.

В Америке купить недвижимость за криптовалюту можно. Причем, сделку оформляют натариусы. Все официально!Едиснтвенное, что нужно будет сделать – это отчитаться о доходах. То есть рассказать откуда у покупателя такое количсетво крипты.

Стоит выделить основные пункты:

1. Счет escrow регистрирует нотариус на крипто-бирже. В реестр включены только авторитетные ресурсы, например Binance.
2. В договоре между продавцом и покупателем указывается номер этого счета и туда заноситься прописанная сумма в указанных токенах
3. Нотариус подтверждает приход средств и конвертирует их в доллары по курсу внутри биржи

Остальной процесс сделки ничем не отличается от обычного приобретения жилья или коммерческой недвижимости.

Европа

Европейские страны также поддерживают криптовалюту и позволяют своим гражданам оплачивать услуги, товары или покупать недвижимость за биткоины. Список стран в 2022 году такой:

• Португалия
• Англия
• Эстония
• Франция

• Швейцария
• Нидерланды
• Финляндия
• Испания

Азиаты крайне благоприятно относятся к криптовалюте. Япония вообще одна из первых признала BTC платежной валютой. Всего 3 азиатские страны одобряют покупку и продажу недвижимости за криптовалюту:

• Сингапур
• Япония
• Индонезия

Почему покупать недвижимость за крипту выгодно?

Выделяют несколько положительных моментов при оплате квартир биткоинами или другими криптовалютами:

• Конфиденциальность. Налоговая не сможет отследить сделку
• Скорость. Сделка происходит без участия банков или юристов. Средства на счет зачисляются мгновенно
• Прозрачность. Две стороны (покупатели и продавец) видят движение средств и могут это задокументировать на любом этапе
• Простота. Не требует лишних документов и бумажной волокиты
• Доступность. Покупать недвижимость за криптовалюту можно в любой точке мира. Вы скажите – не во всех странах она легализована? Ниже мы рассказываем как это сделать.

Как купить квартиру за биткоины

Ниже мы предоставим некий алгоритм действий, который даст понять, как купить недвижимость за криптовалюту в разных странах мира. Инструкции между собой схожи, но есть и некоторые различия.

Россия

Как мы уже говорили выше, в РФ криптоактивы не являются объектом права, но являются имуществом. Об этом сказано в ФЗ #259.Воспользовавшись этим можно совершить сделку основываясь на обмене цифровой валюты на имущество.

По схеме покупатель продает криптовалюту, а продавец квартиру. Нотариус составляет 2 договора об учете встречных требований. Ниже схематично изобразили процедуру покупки квартиры за биткоины в России:

Турция

В 2022 году резко вырос спрос на приобретения жилья в Турции. Этому способствовало не только открытие границ после коронавирусной инфекции, но и политическая ситуация в мире. Хотя сделки с недвижимостью за криптовалюту в Турции официально не разрешены, но некоторые агенства принимают к оплате токены:

• Bitcoin
• Ethereum
• Ripple
• Tether (USDT)
• Litecoin
• Stellar

Продаются не только квартиры, но и апартаменты в современных жилищных комплексах, виллы на берегу Средиземного моря, а также офисы и коммерческая недвижимость. Процесс покупки квартиры за криптовалюту в Турцию схож со стандартными методами. Отличие заключается в том, что транзакция токенов происходит до момента перерегистрации собственности.

По сути купить квартиру за биткоины в Турции можно, если обе стороны договорятся об этом. Заключается договор, покупатель переводит крипту на кошелек продавца, перерегистрируется право собственности. В принципе, всю сделку можно оформить даже удаленно.

Налоги

В турецком законодательстве на сегодняшний день не предусмотрено уплаты налогов за приобретение недвижимости за криптовалюту. Оплачивается только стандартный пакет налогообложения за сделку.

Что делать если продавец не соглашается на оплату токенами?

Сейчас действуют лимиты на вывоз иностранной валюты из России. Лимит установлен в размере 10000$. Рассказываем лайфхак, как вывести сумму больше и купить квартиру за криптовалюту в Турции:

на бирже Binance

Регистрируйся с указанием реферального ID: AHJUCEJW и получай скидку до 40% на комиссии в бинанс на все операции.

Вот так все просто. Мы получаем необходимую сумму на руки и идем покупать недвижимость за криптовалюту в Турции. А по факту берем за евро или доллары.

Дубай

Сейчас рынок недвижимости Дубая принимает три вида токенов:

• BTC
• Ethereum
• Ripple

Основной способ покупки квартиры за криптовалюту в Дубае – приобретение токенов на бирже и вывод их в фиат (дирхамы) при прилету в страну. Стоит отметить тот факт, что цена недвижимости в Дубае, если ее купить за биткоины или другие токены, будет ниже. Все потому, что процесс исключает несколько посредников между покупателем и продавцом. Поэтому их комиссия не учитывается и цена снижается.

Выводы

Мы рассмотрели как купить недвижимость за криптовалюту, в том числе биткоины, в нескольких странах мира. В основном, провести подобную сделку можно в любой точке земного шара. Если продавец не согласен принять крипту в счет оплаты, то ее можно вывести через p2p на Binance или обналичивать в обменниках.

Если у вас остаются вопросы по данной теме – задавайте в комментариях, будем рабы помочь.

Покупка квартиры за криптовалюту: возможности, ограничения, риски

Рынок цифровых активов за последние годы превратился в глобальную экосистему и стал частью мировых финансов. Если раньше операции с криптовалютой были уделом рисковых и продвинутых, то сегодня технология распространилась и становится интересной и приемлемой для более широкой аудитории.

Запросы на покупку недвижимости за криптовалюту поступают риэлторам и застройщикам в технологических центрах мира на протяжении уже несколько лет. Сразу оговоримся – указать в договоре купли-продажи или инвестиционном договоре Bitcoin (или другую криптомонету) в качестве валюты платежей – пока незаконно ни в одной стране. Тем не менее, в ряде государств существуют работающие схемы, в ходе которых де-юре фигурируют доллары, евро или национальные валюты, а де-факто транзакции идут через криптоденьги.

С чем связано желание клиента рассчитаться за квартиру новым, нетрадиционным и на первый взгляд рискованным способом? Игроки криптобирж стремятся диверсифицировать портфель и вывести часть капитала в реальные активы, например, в квадратные метры, и им удобнее пользоваться валютой, в которой хранятся средства.

С марта 2022 года к покупке недвижимости с помощью криптовалют часто прибегают граждане России, так как из-за санкций, а также встречных ограничений со стороны РФ рассчитаться с продавцом квартиры стало непросто. Некоторые страны оказались практически недоступными для инвесторов с российским паспортом. Однако даже в государствах, политика которых в отношении россиян мягче, таких как Турция, Таиланд, ОАЭ, Грузия, провести сделку стало сложнее. По словам экспертов зарубежных рынков, переводы со счётов не попавших под санкции банков, таких как Тинькофф, Росбанк, Райффайзенбанк, возможны, но в большинстве случаев идут с задержкой в несколько дней. Транзакции через банки, попавшие под санкции, невозможны. Были случаи, когда переводы на иностранные счета, например, со счёта Сбербанка не дошли получателю, но и не могут вернуться отправителю, так как банк-корреспондент, скажем, в Европе блокирует транзакцию. И в любом случае, гражданин России не может отправить за рубеж больше 10 000 в месяц.

В таких обстоятельствах расчёты через цифровые активы – это одна из немногих доступных альтернатив. На территории РФ приобретение криптовалюты абсолютно легально. По закону «О цифровых финансовых активах» с 1 января 2021 года Bitcoin (и другие криптомонеты) можно выпускать, продавать и покупать (не забывая при этом подавать налоговую декларацию). Запрещено оплачивать криптовалютой товары и услуги на территории страны. Забегая вперёд, скажем, что такой запрет существует во многих государствах.

В некоторых странах расчёты между застройщиком и клиентом через крипту – обычная практика, в других такие сделки не распространены или редки. Мы рассмотрели несколько направлений, которые популярны у россиян и жителей постсоветского пространства как с целью туризма, так и с целью инвестиций: Таиланд, Турция, ОАЭ, Кипр. Отметим, что актуальность этих рынков для граждан РФ выросла после фактического закрытия ряда стран для российского капитала.

Таиланд

Таиланд первым в Юго-Восточной Азии легализовал криптовалюты. Деятельность всех участников рынка регулируется законом «О цифровых активах», который принят в 2018 году. Тогда же учреждён контролирующий орган – Комиссия по ценным бумагам (SEC, Securities and Exchange Commission). Дальнейшее развитие этой сферы лоббировало в том числе Туристическое управление Таиланда (Tourism Authority of Thailand, TAT). По мнению представителей данного ведомства, статус криптопозитивной страны привлекает заинтересованных людей со всего мира, в том числе обладателей значительных цифровых капиталов.

Однако, с 1 апреля 2022 года тайскими властями принят закон, запрещающий использовать на территории страны криптовалюты в качестве средства платежа. Их разрешается применять только как инвестиционный инструмент. Кроме того, почти годом ранее был принят закон, обязывающий пользователей тайских криптобирж лично обращаться в офисы для открытия нового аккаунта (ранее достаточно было удалённой регистрации). Тренд на ужесточение правил того, как распоряжаться цифровыми активами, и внедрение государственного контроля наблюдается во многих странах мира.

По мнению экспертов жилищного рынка в Таиланде, последние изменения в законодательстве не повлияют на возможности расчётов между продавцами и покупателями квартир, так как транзакции происходят с промежуточным выходом в фиат (официальные платёжные средства, деньги в классическом понимании).

Расчёты за квартиры и виллы при помощи криптовалют широко распространены в Таиланде и уже отработаны – порядка 30% сделок, по словам экспертов локального рынка, проходит с использованием цифровых монет. Большинство застройщиков заявляют о возможности «купить квартиру за крипту» в рекламе. При этом существует две схемы сделок. Первая – когда у покупателя есть необходимая сумма в криптовалюте, и вторая – когда у клиента деньги в рублях, долларах или евро (при этом он может быть абсолютно далёк от криптовалютного мира).

В первом случае клиент выбирает квартиру или виллу у застройщика. Далее стороны обговаривают условия, в частности, решают, с помощью какой криптовалюты будет проходить сделка. Как правило, расчёты проводятся в стейблкоинах (USDT, USDC), которые привязаны к доллару и имеют малую волатильность, в отличие от монет других типов. Далее клиент перечисляет сумму со своего электронного кошелька на кошелёк застройщика. Функция покупателя на этом этапе завершена. Представитель девелопера переводит средства со своего частного зарубежного банковского счёта на банковский счёт своего же проекта за покупателя. Подчеркнём, что в Таиланде можно оплачивать недвижимость за третье лицо, просто указав в назначении платежа название проекта и номер лота.

Второй вариант схемы разработан для покупателей, которые не имеют аккаунта на бирже или лимит их кошелька недостаточен для сделки (как известно, крупнейшая система Binance ввела ограничения для россиян, на чьих счетах активы на сумму более 10 тыс. евро). В таком случае клиент из России перечисляет рубли со своего банковского счёта на банковский счёт посредника, также открытый в Российском банке. Застройщик, как и в первом случае, переводит необходимую сумму со своего зарубежного счёта на счёт своего проекта за покупателя. Между застройщиком и посредником при такой схеме предполагается сделка купли-продажи криптовалюты за рубли. Криптобиржа выступает гарантом того, что стороны, находящиеся в разных странах, выполнят свои обязательства. К накладным расходам при подобной транзакции будет относиться комиссия биржи, которая составляет 5-10%. Как правило, застройщик идёт на предоставление скидки и тем самым берёт эти издержки на себя.

Оплата криптовалютой на вторичном рынке также возможна, но такая практика имеет больше нюансов и менее распространена. Посредником в подобных сделках может быть представитель агентства. Он принимает криптовалюту от покупателя на свой криптокошелёк на бирже (криптовалюта на этом этапе резервируется), затем конвертирует её в фиатные деньги, переводит их на банковский счёт, а с него – на счёт продавца недвижимости. Интересы покупателя защищены, так как биржа акцептует сделку только после того, как «видит» банковский чек об оплате криптовалюты.

Описанные схемы возможны при приобретении имущества на условиях Leasehold. В отличие от Freehold (безусловное право владения, полная частная собственность), Leasehold позволяет зарегистрировать квартиру в долгосрочную аренду до 90 лет с правом продления. В таком случае процедура регистрации упрощена и не требует подтверждения, что деньги перечислены именно от того лица, на которое оформляется собственность. Это даёт возможность перевести средства на счёт продавца квартиры с личного счёта представителя агентства (посредника).

Отметим, что надёжнее проводить сделки с расчётом через крипту, покупая квартиру у юридического лица, – застройщика. Такие расчёты, по мнению экспертов рынка, безопасные и оперативные.

Если планируется покупка недвижимости у собственника или застройщика, которые предпочитают традиционные способы расчёта, всегда есть вариант конвертации цифровых средств в евро, доллары или национальную валюту через обменный пункт. Комиссия при этом составляет, как правило, 1,5-3%

Турция

В Турции криптовалюта признаётся в качестве актива, а не как средство платежа. Ещё годом ранее, чем в Таиланде, в апреле 2021 года, был принят закон о запрете оборота криптовалют и расчетов в цифровых деньгах на территории страны.

Так же как и в Таиланде, в Турции активно развивается практика продажи недвижимости через цифровые монеты. При этом договор заключается в лирах или евро, а агентство или застройщик по сути выполняют функцию по промежуточному переводу виртуальных средств в реальные. При перечислении криптовалюты на счёт продавца, либо на счёт посредника (в этом случае оплачивается комиссия 1,5-2%) сумма в USDC/USDT меняется на фиатные деньги по курсу на день оплаты и перечисляется на банковский счёт компании-застройщика или физического лица, которое продаёт квартиру. Отметим, что купить/продать криптовалюту можно только за официальную валюту, принятую в стране. То есть, с банковского счета в России можно покупать криптовалюту только за рубли. А на банковский счёт в Турции допустимо вывести только лиры.

Стоимость перевода, вне зависимости от суммы, если использовать, например, USDT, будет равна 1 доллару. Дополнительные расходы при этом складываются из разницы в курсах валют плюс комиссия биржи. Совокупные издержки составляют, как правило, примерно 5%.

Покупатель может также вывести криптовалюту на свой личный банковский счёт, открытый в Турции, и самостоятельно отслеживать колебания курсов. Если своего счёта нет, альтернативный вариант – расчёты через посредников. В Москве, Петербурге, Киеве есть офисы-обменники, совладельцы которых – граждане Турции. Клиент может принести деньги в Москве и в течение дня получить наличные уже в Анталье. В России операции присваивают код, и в Турции предъявителю этого кода выдаётся оговорённая сумма, за вычетом комиссии, размер которой колеблется от 1% до 7%. Чем больше сумма, тем меньше комиссия. Такая схема выгодна для крупных переводов.

Многие турецкие застройщики уже завели криптокошельки и предлагают покупателям проводить расчёты на виртуальной площадке. Купить квартиру за крипту на вторичном рынке сложнее. Таких сделок намного меньше. Как и Таиланде, в Турции в этом случае необходимо посредничество физического лица для вывода виртуальных денег в реальные.

Дубай – город, в котором в 2017 году прошла первая в мире сделка купли-продажи недвижимости за криптовалюту — виртуальными средствами клиент оплатил 50 апартаментов в комплексе Aston Plaza and Residences. Однако в последние годы в Эмиратах принято несколько новых законов (самый свежий из которых – в марте 2022 года), закрепляющие за криптой статус виртуального актива, но не валюты, и регулирующие деятельность криптоиндустрии. Таким образом, использование цифровых монет для платежей на территории страны официально не разрешено.

Застройщики или продавцы не принимают цифровую валюту напрямую – они получат платежи в дирхамах ОАЭ или долларах США. Тем не менее, они сотрудничают с надежными лицензированными брокерами цифровых валют, расположенными в разных частях мира, где Bitcoin, Ethirium, ADA, USDT и другие криптовалюты конвертируются в фиат. Стоимость перевода средств составляет от 1% до 3% в зависимости от срочности и суммы транзакции.

Используя криптовалюту, можно купить жильё как на первичном рынке, так и на вторичном, у собственника. Во втором случае также необходимо будет воспользоваться услугами посредников для конвертации цифровых денег в реальные. Отметим, что для оплаты используются банковские чеки – расчёты наличными запрещены в рамках государственной политики по борьбе с отмываем денег.

Эксперты рынка недвижимости в Эмиратах подчёркивают, что перед приобретением квартиры или виллы с помощью криптовалюты, необходимо осознавать связанные с этим способом значительные риски.

На Кипре криптовалюта нелегальна. Центробанк не признаёт криптовалюту средством платежа. На первичном рынке сделки с использованием критовалюты не практикуются. У девелоперов мало желания работать с криптой, так как у них нет возможности перевести её в фиат.

На вторичном рынке подобные кейсы есть, но они единичные. Если клиент настаивает на проведении сделки с использованием криптовлюты, агентство, которое компетентно, может пойти навстречу и предложить схему с покупкой виртуальных денег на лицензированных биржах других стран, предварительно убедившись в законном происхождении цифровых активов. Для этого проводится процедура KYC (Know Your Customer) – проверка персональных данных клиента, а также Due Diligence – оценка объекта инвестирования. Для того чтобы обезопасить сделку, рекомендуется также собрать полный комплекс сопроводительных документов, чтобы в случае необходимости доказать, что объект был куплен и оплата произведена.

Минимизировать иски

Расчёты за недвижимость через криптовалюту становятся популярными, так как дают некоторые преимущества свободы от банковского контроля и ограничений, которые неизбежны в традиционных финансовых институтах и часто имеют конъюнктурную подоплёку. Хотя, безусловно, нельзя считать, что крипторынок совсем не зависит от конъюнктуры, но он в этом отношении гораздо более независим.

Конечно, описанная технология расчётов имеет свою степень риска. Средства по договору от имени покупателя переводит персона «со стороны», и есть вероятность, что в будущем придётся доказывать свою право на приобретённый объект или объяснять происхождение средств. С этой точки зрения необходимо учитывать, принята ли в данной стране практика проверок банковских операций со стороны государства. Например, в Таиланде такой практики нет, и можно идти на сделку смело. А, скажем, на Кипре, напротив, очень жёсткий контроль.

Решение, идти на эти риски или нет, зависит от доступности иных вариантов решения задачи. Если их нет или они ограничены, нужно постараться минимизировать вероятность негативных сценариев. Самое главное при этом – выбор партнёра, которому можно доверять.

Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов:

Карена Чичяна, старшего партнёра в Exotic Property, Таиланд

Александру Гилееву, руководителя отдела продаж в Wing Samui Condo, Таиланд

Артёма Спирина, управляющего директора в 1st Broker Cyprus, Кипр

Анастасию Кезик, директора по маркетингу в Alanya Property Sales, Турция

Роксолану Рубцову и Равшана Исхакова, финансового директора в Fam Properties, ОАЭ

Квартира за биткоин: как купить жилье в другой стране за криптовалюту

Заинтересованность россиян в сделках с криптовалютой сильно выросла после 24 февраля. По словам экспертов, опрошенных Циан.Журналом, это естественная реакция на введенные санкции.

Вместе с этим возросла и активность россиян на рынке зарубежного, прежде всего европейского жилья. Как говорит эксперт портала поиска недвижимости за рубежом Prian.ru Филипп Березин, это не всегда запланированный отъезд — на последние числа февраля и начало марта пришелся пик спонтанных релокаций.

«Наибольший интерес в моменте вызывают страны, куда легко добраться из России, где можно купить недвижимость, переведя деньги с российских счетов, где есть легальная возможность остаться на длительный срок», — говорит Березин.

По его словам, самое популярное у мигрирующих соотечественников направление — Турция. Здесь собственник недвижимости может без проблем получить вид на жительство. Также в топе Грузия, ОАЭ (в основном Дубай) и Таиланд. Европейские направления — Болгария, Греция, Германия, Испания, Италия и Кипр — были популярны всегда, но в последний месяц стали пользоваться особенным спросом.

При этом россияне, у которых нет гражданства или ВНЖ в другой стране и которые хранят деньги в российских банках, сейчас едва ли могут приобрести недвижимость в «недружественной стране».

Поэтому многие идут на новый для этого рынка шаг и используют криптовалюту. Как говорят эксперты, это один из немногих пока еще работающих способов вывести крупные суммы за рубеж.

«Расчеты в криптовалюте при покупке недвижимости за рубежом действительно сейчас набирают популярность, — подтверждает управляющий партнер юридической компании Freeviser Михаил Паюшин. — Из-за санкций россияне не могут оплатить недвижимость на территории иностранных государств. Например, такая схема сейчас применяется в Дубае: расчет происходит в криптовалюте, при этом цена в договоре указывается в привычной фиатной форме».

Криптовалюта за рубежом

Сегодня самые дружелюбные к криптовалюте страны — это Германия, Сингапур и США. В некоторых городах там можно рассчитаться цифровыми деньгами в магазинах, барах и ресторанах, оплатить аренду квартиры и даже подписку — например, на Netflix.

С недвижимостью все сложнее, но тоже реалистично. В Германии, например, такие сделки полностью легализованы. Покупку оплачивают с помощью перевода с криптовалютного кошелька покупателя на такой же кошелек продавца, а право собственности регистрируют на основе подтверждения перевода. Участники сделки платят налоги — такие же, как при обычной банковской операции.

В Турции купить жилье за криптовалюту не получится, но некоторые агентства недвижимости выступают в роли криптообменника и берут за это комиссию. А в Грузии сделки с цифровой валютой оформляют как обмен «крипты» на недвижимость — и это полностью легальная схема.

В США для таких сделок чаще всего ищут посредника, который переводит цифровые деньги в фиат. Но если продавец не против, можно сразу расплатиться криптовалютой. В крупных городах вроде Нью-Йорка некоторые объекты недвижимости и вовсе выставляют на продажу сразу за биткоины.

Яркие позитивные примеры на этом, пожалуй, заканчиваются — «крипта» еще не так плотно вошла в деловую жизнь человечества, чтобы можно было говорить о ее победном шествии по миру.

По словам эксперта Moscow Digital School Ефима Казанцева, в большинстве зарубежных стран криптовалюту по старинке придется сначала конвертировать в фиатные деньги и только потом приобретать недвижимость.

Криптовалюта в России

В России оплатить дом или квартиру криптовалютой нельзя — такие сделки запрещает федеральный закон № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах…». Запросы на покупку жилья за криптовалюту в России, по словам экспертов, единичны. При этом в сделках, которые завершаются успешно, участникам приходится конвертировать «крипту» в рубли и уже ими рассчитываться за недвижимость. По словам Ефима Казанцева, других легальных и безопасных схем обхода этого ограничения нет.

«При желании можно придумать варианты с автоматической конвертацией криптовалюты или с заключением договора мены, в рамках которого цифровые деньги меняются на недвижимость. Но риски отказа в государственной регистрации перехода права собственности или признания таких сделок недействительными обычно превышают потенциальную выгоду от прямой оплаты объекта недвижимости криптовалютой», — отмечает эксперт.

NFT

Более удобным способом цифровых платежей в случае недвижимости эксперты называют NFT, но это скорее относится к ближайшему будущему, чем к настоящему.

«Сделка с NFT — это приобретение права собственности на токен (цифровой актив), который может быть обеспечен объектом недвижимости в физическом мире, — говорит Анастасия Славута, соучредитель и заместитель генерального директора Jasnasoft. — Чтобы купить недвижимость, сейчас требуется оформить большое количество документов.

С помощью NFT процесс сделки упрощается, и покупатель может получить право собственности в течение нескольких минут. По сравнению с теми механизмами, которые рынок предлагает сейчас, это настоящая революция.

Сделки с использованием NFT могут устранить бюрократию и потенциально представить миру новые бизнес-модели.

Пока в мире было проведено всего несколько операций по покупке недвижимости через NFT. Как я и сказала, право собственности переходило к владельцу сразу после приобретения токена. Я бы назвала эти сделки экспериментальными, потому как на сегодня нет отработанного адекватного порядка действий по переоформлению права собственности на объект».

По словам эксперта, приобретая NFT какого-то объекта недвижимости сейчас покупателю все равно придется оформлять право собственности в обычном порядке.

Риски

К вопросу о выгоде сделок с криптовалютой эксперты отнеслись скептично. Прежде всего из-за рисков. Главный из них — волатильность, то есть резкие колебания курсов цифровых валют. Поэтому решающее значение имеет момент, на который фиксируется их стоимость.

Кроме того, правила таких сделок в будущем могут менять надзорные органы. Это не говоря уже о санкционных ограничениях криптовалютных площадок в отношении россиян.

Еще один неочевидный минус — невозможность получить налоговый вычет при последующей продаже объекта, купленного столь нетривиальным способом.

«В текущей геополитической ситуации приобретение недвижимости в Европе россиянами — это в принципе рискованное мероприятие: независимо от того, используется при этом криптовалюта или нет. А она еще больше увеличивает эти риски, поскольку в большинстве европейских стран власти все еще настороженно относятся к такому.

Негативный тренд со стороны регуляторов в последнее время ощущается даже там, где несколько лет назад декларировалась государственная поддержка криптоотрасли. Например в Эстонии, которая считалась одной из самых благоприятных юрисдикций для криптовалютных операций, не так давно отозвали около 2000 лицензий у криптовалютных бирж и идет процесс ужесточения надзора за цифровыми валютами», — говорит Ефим Казанцев.

Как купить жилье за криптовалюту

Тем, кто готов пойти на риск и нашел такого же рискового продавца, эксперты советуют документально фиксировать каждый этап приобретения криптовалюты — это нужно, чтобы доказать легальность ее происхождения.

Для покупки недвижимости за границей нужно продать свои объекты в России традиционным способом — получив оплату на счет в российском банке. При этом необходимо сохранить все документы, которые касаются продажи и получения оплаты.

В Moscow Digital School советуют покупать криптовалюту с того же счета, на который пришли деньги за проданную российскую недвижимость.

Сделку нужно оформить документально, а кошелек, с которого вам перечислят «крипту», не должен вызывать подозрений в связях с чем-то противозаконным. Проще говоря, продавец должен иметь безупречную репутацию.

В Jasnahomes для сделок с недвижимостью советуют присмотреться к таким валютам, как биткоин, эфириум (или «эфир») и USDT.

«Среди преимуществ этих криптовалют — простота их обращения, приобретения и продажи. Например, на Северном Кипре много сделок совершается в USDT, так как ее стоимость привязана к курсу фиатных денег (к доллару). К слову, на Северном Кипре сделки с криптовалютой абсолютно легальны и очень распространены», — рассказала Анастасия Славута.

Наконец, последние шаги — определиться со страной и объектом недвижимости и провести сделку, также сохранив все документы. Если ею заинтересуются местные контролирующие органы, покупателю придется подтвердить легальность всех действий на каждом этапе, начиная с продажи собственного жилья в России.