Сбербанк ипотека 0 1 процент как получить

Гайд по ипотеке под 0,1%: как это работает и кому выгодно

Ипотека со сверхнизкими ставками — 0,1 или даже 0,01% — стала возможной благодаря сотрудничеству ряда застройщиков с банками. Чтобы привлечь покупателей, девелоперы субсидируют такие кредиты из собственного кармана, т. е. компенсируют банку разницу между рыночной и льготной ставками.

Это тот же самый принцип, который лежит в основе госпрограмм льготной ипотеки, только там недополученные доходы кредиторам выплачивает бюджет.

На такой шаг застройщики, разумеется, пошли не от хорошей жизни: толчком к этому стало падение их доходов из-за кризисов последних лет. Но активнее всего совместные программы развиваются именно сейчас, после весенних потрясений на рынке недвижимости и кульбитов ключевой ставки.

Не слишком изменило ситуацию и возвращение КС к январским значениям, ведь доходы в кризис упали не только у застройщиков, но и у значительной части простых россиян. Теперь многие люди не могут или не решаются совершить крупную покупку. Поэтому застройщики продолжают мотивировать потенциальных клиентов рекордно низкими ставками.

Где искать ипотеку со сниженной ставкой

Оптимальный вариант — уточнять напрямую у застройщиков. Как правило, компании предоставляют ипотеку под 0,1% по договоренности с конкретными банками — их список можно найти на сайте проекта или запросить у менеджеров застройщика.

Если четкого понимания, какую недвижимость хочется приобрести, у вас нет, можно пойти от обратного и сначала обратиться в банк.

Единственный нюанс — не все банки пишут о дешевой ипотеке на своих сайтах, поэтому, если вы не нашли информацию в свободном доступе, стоит обратиться за консультацией к менеджеру.

Арифметика низких процентов: в чем подвох

Конечно, совместные программы застройщиков и банков не такие идеальные, какими кажутся на первый взгляд. В них есть ряд нюансов, которые обязательно нужно иметь в виду перед принятием решения.

Нюанс № 1: ниже ставка — выше цена

Дешевая ипотека повышает стоимость недвижимости. Расходы, которые застройщик несет, компенсируя банку недополученную прибыль, так или иначе включаются в чек сделки.

Как именно? Есть несколько вариантов:

1. Долговое бремя застройщика полностью закладывается в стоимость квартиры. Льготной такую ипотеку назвать сложно, поскольку заемщик сам оплачивает снижение ставки.

2. Если клиент хочет оформить ипотеку со сниженной ставкой, цена квартиры растет на определенный процент, разный у всех застройщиков (от 10 до 25%).

Иногда девелоперы действуют наоборот: повышают стоимость всех квартир в проекте и дают скидки тем, кто покупает за наличные. Чаще всего эта скидка меньше наценки, поэтому идти к таким застройщикам с кешем не выгодно.

Чтобы не переплатить, спросите у менеджера о цене квартиры с привлечением ипотеки под 0,1%. Если она окажется выше «наличной», покупка объекта за живые деньги имеет смысл.

3. Пониженная ставка действует не весь срок кредита, а только первые один–два года, после чего проценты растут и далее заемщик сам платит за себя. Этот вариант может быть выгоден тем, кто планирует досрочное погашение кредита. Например, за счет продажи своей старой квартиры.

Неоспоримый плюс «суперльготной» ипотеки для покупателей квартир — существенное снижение ежемесячного платежа. По данным Циан.Аналитики, заем под 0,1% позволит платить на 10% меньше, чем при ипотеке под 1,99%, и на 34% меньше, чем при ипотеке под 4,99% годовых. А по сравнению с платежами в рамках субсидируемых госпрограмм разница и вовсе составляет 40%.

Так, один из ведущих игроков московского рынка жилья — девелопер «ПИК» — в июне применял следующие наценки:

Выгодно отличается от простой льготной (и тем более стандартной рыночной) ипотеки и переплата по процентам за такой кредит. Из-за невысокой ставки она получается минимальной и часто не превышает 150 тыс. рублей за 30 лет.

В то же время очевидно, что как минимум часть «ипотечного праздника» заемщик оплачивает себе сам. Супернизкие ставки достаются застройщикам не просто так: за них банки могут потребовать от 15 до 40% прибыли от проекта. И если первая цифра для успешных девелоперов вполне приемлема, то вторая существенно повышает наценки на жилье.

Так брать или не брать субсидированную застройщиком ипотеку? Однозначного ответа нет.

Из-за большого количества переменных, которые влияют на стоимость квартиры и/или ежемесячный платеж, выгоду от нее нужно оценивать в каждом конкретном случае. Поэтому перед подписанием ипотечного договора обязательно просчитайте его «экономику» с калькулятором в руках. И лучше не ограничивайтесь одним застройщиком или банком: возможно, другие компании смогут предоставить более выгодные условия.

Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

Нюанс № 2: ограниченный выбор жилья

Еще один нюанс, о котором застройщики не всегда говорят открыто, — избирательность действия совместных ипотечных программ. В основном они работают в тех проектах девелоперов, которые не пользуются ажиотажным спросом у покупателей. Причиной тому может быть неудобство локации, класс жилья и многое другое.

Покупая такую квартиру только из-за выгодных ипотечных условий, помните, что в цене она, скорее всего, будет расти не так сильно, как более привлекательные ЖК, где «пониженной» ипотеки нет. Это может быть критично, если в будущем вы собираетесь перепродать жилье.

Ну и более очевидный факт: ипотека под 0,1% распространяется только на новостройки. Рынок вторичной недвижимости из выборки придется исключить.

Новостройка — это не обязательно дом на этапе строительства. Некоторые компании предлагают ипотеку и на недавно сданные проекты.

Нюанс № 3: наличие финансового потолка

Базой для ипотеки под 0,1% может стать любая льготная госпрограмма (а иногда и рыночная ипотека), поэтому требования, которые разные банки предъявляют к претендентам, нередко отличаются друг от друга.

Но чаще всего по условиям такие программы похожи на субсидируемую государством ипотеку под 7%:

• сумма кредита: до 12 млн рублей в Москве, МО, Петербурге и ЛО, до 6 млн в других регионах;
• первоначальный взнос — от 15%;
• максимальный срок кредитования — 30 лет;
• ставка не меняется весь период;
• в качестве первоначального взноса может быть использован материнский капитал.

С учетом наценок на жилье фактический лимит по ипотеке под 0,1%, скорее всего, будет ниже 6/12 млн — часть суммы съест выросшая стоимость квартиры.

Для IT-специалистов за основу могут взять их «профессиональную» госпрограмму, ценовые потолки по которой заметно выше: до 18 млн рублей в регионах с населением более миллиона человек, и до 9 млн в остальных регионах.

Льготная ипотека для айтишников действует до конца 2024 года. При этом сроки субсидирования ставки у разных застройщиков отличаются. Поэтому некоторые банки предлагают такую услугу только до 31 декабря 2022 года.

Коротко о главном

Итак, субсидируемая застройщиками ипотека под 0,1% — не универсальный счастливый билет для заемщика, а финансовый продукт со множеством тонкостей, которые напрямую влияют на выгоду получателя кредита.

Но в целом можно сказать, что, если у вас есть только первоначальный взнос и вы не планируете досрочно погасить жилищный заем, вам стоит присмотреться к программам со сниженной ставкой. Если же денег у вас больше и есть планы досрочного погашения, выгоднее исходить в расчетах из цены квартиры.

Подводные камни ипотеки под 0,1% годовых

Процентные ставки по ипотеке все еще очень высоки, несмотря на снижение ключевой ставки. На фоне 9-11% годовых проценты в 0,1% годовых на новостройки кажутся очень привлекательными, но так ли они выгодны, как это обещают в рекламе? Давайте разбираться.

Почему так сильно выросли процентные ставки по ипотеке

Ипотечные кредиты до сих пор остаются одним из самых популярных вариантов для решения жилищного вопроса. Недвижимость во всех регионах стоит недешево, а если учитывать реальные, а не среднестатистические средние зарплаты в небольших городах, то самостоятельное приобретение жилья и вовсе для многих является недоступно.

1. Почему так сильно выросли процентные ставки по ипотеке
2. Ипотека под 0,1% годовых: особенности предложения
3. Какие есть подводные камни у низкой ставки
4. Увеличение стоимости недвижимости
5. Невозможность узнать реальную стоимость квартир
6. Невозможность продать квартиру по адекватной цене
7. Ограничения по срокам и суммам
8. Где можно оформить ипотеку под небольшой процент
9. Сбербанк
10. Россельхозбанк
11. Банк ДОМ.РФ

Для решения данной проблемы, многие прибегают к помощи банков: кредит на недвижимость выдают практически все российские финансовые организации, которые работают с частными лицами. Еще в начале года квартиру на первичном рынке (в новостройке) можно было взять в кредит под 6-9% годовых, а на вторичном (в готовом доме) – под 8-11% годовых.

После всем известных февральских событий, Центробанк для удержания курса рубля и снижения инфляции вынужден был пойти на беспрецедентные действия: он поднял ключевую ставку до 20% годовых. Напомним, что под этот процент получают деньги на свои нужды все российские банки, и конечно, они также вынуждены были поднять ставки по своим кредитам до 20-25% годовых, чтобы компенсировать затраты.

Выдачи кредитных продуктов резко упали: мало находилось желающих взять ипотеку под 25%, чтобы только за год переплатить четверть от стоимости квартиры, не говоря уже о стандартном для жилищных кредитов срок в 10-20 лет. Рынок замер, потому что ни банки, ни застройщики не хотели терять свои деньги в столь неспокойное время.

Постепенно ситуация в экономике налаживалась, и ЦБ РФ постепенно снижал ключевую ставку. На момент написания статьи она составляет всего 8% годовых, как и до кризиса. Ставки по вкладам стали снижаться, проценты по потребительским кредитам тоже, а вот по ипотеке нет.

• Нестабильность российской валюты;
• Невозможность получения дешевых кредитов за рубежом;
• Высокие цены на недвижимость и строительные материалы;
• Многочисленные санкции, направленные на банки, страховщиков, строительную отрасль и т.д.
• Снижение общей платежеспособности россиян;
• Высокие риски банкротства заемщиков.

Иными словами, банки закладывают в свои проценты по кредитам не только ключевую ставку регулятора, но также и все возможные риски по невозврату денег. А их сейчас немало, потому как из-за высокой инфляции платежеспособность россиян неминуемо падает, и вполне может случиться ситуация, при которой заемщик не может отвечать по своим обязательствам.

Именно по этим причинам ставки по кредитам в банках все еще имеют двухзначные цифры, а заемщики часто получают отказы. Выход – изучить другие кредитные программы, с более лояльными условиями и сниженными процентами по специальным условиям.

Ипотека под 0,1% годовых: особенности предложения

Еще в период действия коронавируса на рынке строительства и ипотечного кредитования наблюдался значительный спад спроса среди населения. И это неудивительно: если раньше заемщик мог взять около 3,5-4 млн. рублей на 20 лет под 6-7% годовых, и платить посильные 20-24 тысячи рублей в месяц, то теперь на эти деньги можно купить только однокомнатную. Для семьи с потребностью в двух комнатах теперь нужно 5-6 млн. рублей, и при прежних ставках платежи вырастают до 30-35 тыс. руб. ежемесячно.

Застройщики начали изыскивать варианты для привлечения покупателей, например, делать специальные предложения для покупателей с отсутствием первого взноса или предоставлением дисконта. И очень хорошим решением стала акция с очень низкими процентами: ипотека под 0,1% годовых в рекламе отлично привлекала внимание.

В чем суть ипотеки под 0,1% в год: это акционное предложение, которым можно воспользоваться только на первичном рынке. Оно становится доступно в случае, если застройщик решил частично субсидировать расходы своих клиентов, и договорился с определенным банком о том, что его клиенты будут получать ипотеку с дисконтом.

1. Ставка под 0,1% — реальна, её действительно можно получить при соблюдении определенных условий.
2. Процент низкий, а значит, ежемесячные платы и итоговая переплата будет минимальны.
3. При низких ставках к заемщику меньше требований – он может получить одобрение даже с небольшим доходом и первоначальным взносом.
4. С такой ставкой более реально найти жилье и решить квартирный вопрос.

Этих плюсов для многих оказывалось достаточно для того, чтобы выбрать именно тех застройщиков, которые предлагали субсидирование до минимальной ставки. Тем более, что если клиент планировал воспользоваться всеми положенными ему от государства субсидиями, выплатами и льготами, то можно было кредит закрыть досрочно буквально за несколько лет, и стать обладателями нового жилья под смешные проценты.

Какие есть подводные камни у низкой ставки

Но, конечно же, у каждого выгодного на первый взгляд предложения, обязательно есть свои недостатки. О них не рассказывают на презентациях и на встречах в офисах продаж, но об этих подводных камнях обязательно стоит прочесть подробнее, чтобы быть к ним готовыми.

О чем могут умолчать консультанты:

Увеличение стоимости недвижимости

Застройщики не будут работать себе в убыток, и заниматься благотворительностью. Чтобы субсидировать проценты, которые должны были бы получать банки, они будут «закладывать» свои расходы в стоимость квартиры.

Именно это мы и могли наблюдать в 2020-2021 годах, когда квадратные метры в новостройках начали резко дорожать, несмотря на все формы поддержки, которые получала строительная отрасль от государства. Соответственно, беря ипотеку под 0,1% годовых, на больших сроках вы все равно переплачиваете очень большие суммы за счет удорожания самого объекта недвижимости.

Невозможность узнать реальную стоимость квартир

Многие застройщики предлагают разные цены и условия продаж на одни и те же объекты недвижимости. Конечно, с одной стороны, у покупателей появляется выбор, с другой – сильно усложняет понимание реальной цены недвижимости. Застройщики иногда вовсе не указывают ее в прйс-листе, и узнать о вариантах стоимости можно только при личном посещении офиса продаж.

Невозможность продать квартиру по адекватной цене

Из предыдущего пункта следует еще одно утверждение: когда девелоперы субсидируют процентную ставку по ипотеке, они просто перекладывают свои расходы на заемщика при помощи увеличения стоимости квартир на 20-30%. И может произойти такая ситуация, что у должника возникнут финансовые сложности, и он будет не в состоянии продолдать платить ипотеку.

В этом случае банк предложит ему продать недвижимость. Но сделать это по завышенным ценам уже не получится – надо будет скидывать до адекватных рыночных цен, на которые согласятся покупатели. Значит, часть средств вы можете просто потерять.

Ограничения по срокам и суммам

Не все заемщики внимательно читают условия кредитных программ, и полагают, что пониженная ставка будет действовать весь период действия кредитного договора. В некоторых случаях это действительно возможно, но вот, например, в Сбербанке, на официальном сайте портала ДомКлик говорится прямо – ставка 0,1% действует только первый год.

Как объясняют этот факт представители банка: именно на первый год выплаты кредиты у заемщика приходится больше всего затрат. Страховка, оценка недвижимости, оформление всех бумаг, внесение первого взноса, оплата банковской ячейки и т.д. И именно в первый год банк готов поддержать заемщика, и дать ему «передышку».

Но при этом со второго года процентная ставка будет приравнена к рыночной. И хорошо, если это будет до 10% годовых, а если выше? И плюс дом уже могут сдать, начнутся расходы на ремонт + высокие ежемесячные платежи. Итоговая переплата вновь будет очень высокой, если только вы не собираетесь погасить кредит в ближайшие пару лет.

Еще один нюанс: распространяются такие специальные предложения только на квартиры в определенных ЖК крупных городов, в регионах их редко можно встретить. И к тому же, скидки могут предлагаться на не самые популярные новостройки, у которых могут быть разные неприятные нюансы.

Где можно оформить ипотеку под небольшой процент

Если вы взвесили все за и против, и по итогу оформление жилищного кредита под 0,1% годовых все равно остается для вас самым доступным вариантом для покупки недвижимости, то стоит изучить текущие рыночные предложения. Мы изучили продукты банков, и составили список тех, кто готов предложить самые выгодные тарифы.

Сбербанк

Здесь проект «Госпрограмма 2020» для покупки жилья в новостройке начинается от 5% годовых. Но если выбрать жилье у застройщика, который аккредитован Сбербанком и является его партнером, то можно получить дополнительную скидку, и оформить ипотеку под 0,1% годовых на первый год кредитования.

Как найти таких застройщиков? Проще всего это сделать на портале Домклик. Там в витрине объявлений нужно выбрать фильтр «Участник программы субсидирования», чтобы увидеть все ЖК, в которых можно приобрести квартиру с дисконтом.

Россельхозбанк

Начиная с 25 мая, в Россельхозбанке также снизились ставки на ипотечные кредиты с государственной поддержкой – получить их можно под ставку от 8,2% годовых. Но также, как и у Сбера, у Россельхозбанка есть перечень застройщиков-партнеров, и при покупке жилья именно у них можно оформить кредит по ставке от 0,1% годовых. Предложение действует до 30 декабря 2022 года включительно.

Банк ДОМ.РФ

Со 2 августа 2022 года в ДОМ.РФ была запущена ипотека на домокомлекты под сниженную ставку от 0,1% в год. Можно будет оформить кредит на строительство индивидуального жилого дома под сниженную ставку в рамках программ «Льготная ипотека», «Семейная ипотека» или по спец.предложению для ИТ-специалистов (ставка фиксируется на весь срок).

• ГК ПИК;
• ГК Арсенал;
• ГК А101;
• ГК Эталон;
• ГК Самолёт;
• ГК ЛСР;
• ГК Зелёный сад;
• ДК Древо;
• ООО СЗ «Железно»;
• ГК Сувар холдинг;
• ГК Столица Нижний;
• ГК Архстройинвестиции;
• ГК Югстройинвест;
• ГК Dars Development;
• ГК «UDS» и т.д.

Соответственно, если в вашем городе застраивается новый жилой квартал, в котором вы хотели бы приобрести недвижимость, уточните в отделе продаж – кто именно является застройщиком, и есть ли у него специальные предложения с субсидированием процентной ставки. И отправляйтесь именно в тот банк, с которым сотрудничает девелопер.

Как я покупала квартиру онлайн в ипотеку со ставкой 0,1%

Я живу в Новороссийске и удаленно купила квартиру в Москве без помощи риелтора.

В 2021 году побывала в Москве и пришла в восторг от города. Меня впечатлили его ухоженность, красота, удобство для людей. Именно тогда возникло желание купить там квартиру. Про переезд речь не шла. Просто жилье в столице — хороший актив для семьи, а в будущем — прибавка к пенсии.

Я работаю в нотариальной конторе и несколько лет откладывала с зарплаты деньги. Так накопила 1,3 млн рублей. Чтобы сохранить их от инфляции, решила вложиться в первоначальный взнос на квартиру и потом сдавать жилье в аренду, чтобы покрывать ипотечные платежи.

Уже летом 2022 года я купила квартиру в московской новостройке в ипотеку со ставкой 0,1%. Сделка прошла полностью онлайн. Я сама во всем разобралась и не пользовалась помощью риелторов или юристов.

В статье расскажу, как удаленно выбрать застройщика и квартиру, сравнить переплаты по кредиту, выпустить электронную цифровую подпись, открыть эскроу-счет по доверенности и заключить сделку.

Что за ипотека со ставкой 0,1%

В 2022 году доходы населения упали, а цены на квартиры не снижались — только продолжали расти. Они были раздуты настолько, что ежемесячный платеж даже при льготной ипотеке 6,7% и первоначальном взносе 2,7 млн рублей составлял 50 000—60 000 Р за однокомнатную квартиру в новостройке в Москве стоимостью 12 млн рублей. Такую сумму на протяжении 30 лет очень сложно платить.

В ответ на это на рынке недвижимости появились программы кредитования со сниженной ставкой по ипотеке — 0,1%. Ставку субсидировали крупные застройщики, например ПИК, «Гранель», группа «Самолет», MR Group, ГК ФСК. Программа работала для новостроек Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти, но были и региональные проекты, например в Архангельске или Новосибирске.

Центробанк установил ограничения по такой ипотеке. В 2023 году такую ставку редко встретишь. Она теперь начинается от 1—3% и выдается только на срок кредита до тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию, — то есть на один-два года после подписания ДДУ.

Со ставкой 0,1% платеж за однушку в Москве стоимостью 12 млн рублей с первоначальным взносом 15% сроком на 30 лет — 28 761 Р . При этом стоимость аренды аналогов в этом районе — от 50 000 до 65 000 Р .

Есть и подводные камни:

1. Дом будет строиться еще два-три года, поэтому придется платить и за аренду жилья, и ипотеку.
2. Застройщик может обанкротиться. С эскроу-счетом дольщик получит вложенные деньги назад, но не исключено, что они уже потеряют в стоимости из-за инфляции.
3. Квартиры с ипотекой по сниженной ставке стоят дороже на 10—30%. Но в итоге так все равно выгоднее, чем по льготной ставке 6,7%, — об этом я расскажу ниже.

Как выбирала застройщика и ЖК

Застройщик. Когда решила покупать квартиру, ставка 0,1% на весь срок была только у одного застройщика «ПИК» — его и выбрала. Других вариантов на тот момент не было. На что еще обращала внимание:

1. Крупный застройщик, который может оперативно решать финансовые вопросы в случае проблем. Такая информация есть в специальном сервисе «ЕИСЖС».
2. У застройщика нет крупных задержек по сдаче. Это проверяют на едином ресурсе застройщиков.
3. Застройщик работает с эскроу-счетами — это дополнительная подстраховка для меня как покупателя, так как на таком счете деньги хранятся до ввода дома в эксплуатацию, а до этого момента у застройщика нет к ним доступа. Хотя сейчас сложно встретить застройщика, который не работает с эскроу. Например, в ЦФО с эскроу строится 90% всего жилья.
4. Цена квартиры, так как я была ограничена суммой первоначального взноса 1 300 000 Р и ежемесячным платежом не выше 25 000 Р . У ПИК стоимость квартир на тот момент была одной из самых низких.

Выбор ЖК. Я подбирала комплекс по следующим критериям:

• близость к метро — чтобы было в 10 минутах от дома;
• как можно ближе к центру;
• бюджет — 6,8—7 млн рублей;
• ликвидность с точки зрения аренды.

Сначала я изучила город по карте, а потом стала читать советы экспертов по недвижимости Москвы и инвесторов, на чьи каналы подписана, и все анализировать.

Я рассматривала ЖК «Амурский парк» в Гольянове и ЖК «Новое Очаково» на юго-западе, так как укладывалась в их цены от 7 млн рублей. Оба ЖК планировали сдать к концу 2024 года. Они находились недалеко от метро, и квартиры в них сдавались бы более-менее легко.

Примерно в это же время ПИК объявил старт продаж в ЖК «Первый Дубровский» в Южнопортовом районе. Первый корпус обещали сдать к 30 июня 2025 года.

Чем мне понравился комплекс:

1. Удачно расположен — в пяти минутах ходьбы от станции метро «Волгоградский проспект», которая находится в пределах ТТК, в девяти минутах от метро «Дубровка», в семи минутах на машине от Садового кольца и в двух станциях метро от «Китай-города» — самого центра столицы. Я проверила все эти маршруты на картах.
2. Недооцененный район. Южнопортовый район входит в состав Юго-Восточного округа, который многие москвичи не любят, поэтому цены на старте были приемлемые — от 6 963 880 Р за студию. При этом от Кремля район отделяют всего две станции метро.
3. В районе хорошая инфраструктура. Поблизости есть Крутицкая и Дербеневская набережные для прогулок, жителям доступны поездки на речном транспорте.
4. Район развивается. Пока там есть промышленные объекты, но в скором будущем промзоны реорганизуют, а их территорию благоустроят по программе «Индустриальные кварталы», которая постепенно реализуется в Москве. Там обещают построить парки, магазины, поликлиники — всю необходимую для жизни инфраструктуру. Со временем территория станет ухоженной и красивой.

Я заинтересовалась этим комплексом, но потом прочитала, что все студии в нем были забронированы за 20 минут с момента старта продаж. Для меня это было косвенным подтверждением его инвестиционной привлекательности. Забегая вперед, скажу, что мне все-таки удалось купить студию именно в этом ЖК.

Как забронировала квартиру

Я покупала квартиру в кредит, поэтому первым делом отправила заявку на ипотеку с сайта застройщика, чтобы банк ее одобрил. В ней указала телефон, ФИО и паспорт заемщика. На него оформляют личный кабинет, а на телефон приходит код подтверждения.

С субсидированной ипотекой 0,1% на тот момент работало несколько банков: ВТБ, Сбер, «Совкомбанк», банк «Дом-рф». Через час ВТБ одобрил мне кредит на 22 года — до 9 177 858 Р с первоначальным взносом 15%.

Когда банк одобрил ипотеку, я уже целенаправленно стала подыскивать квартиру и смотреть разные жилые комплексы. Расскажу, как устроена покупка у застройщика онлайн:

1. Сначала выбирают жилой комплекс и квартиру.
2. Дальше указывают, как будут оплачивать — наличными или в ипотеку со ставками от 0,1 до 6,7%.
3. Бронируют квартиру. Мне это обошлось в 5000 Р . Бронировать нужно, даже если вы готовы оплатить прямо сейчас.

Мне хотелось избежать этой «добровольной» услуги, и я изучила правила. Оказалось, что сумма за бронь не возвращается и не входит в стоимость квартиры — это плата за то, что застройщик закрепляет за клиентом квартиру на 10 дней и фиксирует ее стоимость. Поэтому советую выбирать квартиру тщательно: если сначала забронируете одну, а потом передумаете и захотите другую, придется заплатить 10 000 Р . Так ловкий застройщик понемногу зарабатывает на нереализованных бронированиях.

Когда я выбирала жилой комплекс, на «Первый Дубровский» даже не надеялась, ведь я видела, что все студии там моментально бронируются. После старта продаж прошло несколько дней, но я решила на всякий случай проверить. Мне повезло: в продаже оказались три студии стоимостью от 7 075 105 до 7 214 805 Р . Вероятно, кому-то не одобрили ипотеку или застройщик решил разбавить ассортимент.

Я тут же забронировала студию с самой низкой ценой.

Как выбрала ставку

Я подавала заявку на ипотеку по двум документам со ставкой 0,1%, которая субсидируется застройщиком. Максимальная сумма кредита по этой ставке — 12 млн рублей, первоначальный взнос — 15%.

До последнего я ожидала подвоха: слишком заманчиво выглядели условия — переплата по кредиту минимальна. Я слышала, что некоторые застройщики Москвы субсидировали сниженную ставку на пару лет, а дальше действовала обычная ставка господдержки. Поэтому уточнила этот вопрос у менеджеров. Они заверили, что ставка 0,1% установлена до конца срока, в кредитном договоре фигурировала она же.

Но было понятно, что застройщик раздает квартиры в длительную рассрочку не от щедрой души. Цена на квартиру в ипотеку со ставкой 0,1% примерно на 20% выше, чем ее цена, если брать за наличные или по обычной ипотеке. Например, моя студия за наличные продавалась за 7 075 105 Р , а в ипотеку со ставкой 0,1% — за 8 615 531 Р .

Если воспользоваться ипотечным калькулятором, получается, что стоимость завышена на 17,88%.

Но даже с такой завышенной ценой в итоге ставка 0,1% выгоднее, чем 1,99, 4,99 и 6,7%. Переплата по процентам по моему кредиту за 22 года составит всего 81 732 Р , а если посчитать общую переплату с учетом разницы в стоимости, то получится:

8 615 531 Р − 7 075 105 Р + 81 732 Р = 1 622 158 Р .

Еще можно учесть страховку. Она зависит от стоимости кредита, поэтому ее сумма каждый год будет уменьшаться. Но даже если сделать грубую оценку и посчитать с фиксированной суммой на 22 года, все равно переплата получается небольшой. Например, с учетом моих текущих расходов на страховку это: 18 238 Р × 22 = 402 226 Р за весь период кредита.

То есть переплата с учетом страховки составит: 1 622 158 Р + 402 226 Р = 2 024 384 Р . Но когда дом сдадут и будет зарегистрировано право собственности, придется застраховать и залог — заемщик обязан это сделать по закону. Страховка залога обойдется примерно в 7000—10 000 Р в год.

Налоговый вычет с процентов, уплаченных банку, я не учитывала. Он позволит вернуть лишь: 81 732 Р × 13% = 10 625 Р . Это уже мелочи.

Данных по моей квартире уже нет на сайте, поэтому для наглядности покажу переплату по процентам на примере похожей студии за 7 432 320 Р в моем ЖК в зависимости от программы кредитования на 30 лет.

Переплата за студию при разных ставках ипотеки

Название программы	Стоимость объекта	Первый взнос 15%	Платеж в месяц	Переплата по процентам	Общая переплата: проценты + разница в стоимости
Ипотека 0,1%	9 145 594 Р	1 371 839 Р	21 920 Р	117 513 Р	1 830 787 Р
Ипотека 1,99%	8 680 491 Р	1 302 074 Р	27 235 Р	2 426 248 Р	3 674 419 Р
Ипотека 4,99%	8 098 538 Р	1 214 781 Р	36 911 Р	6 404 361 Р	7 070 579 Р

Из таблицы видно, что переплата по ставке 1,99% на 1 843 632 Р выше переплаты по ставке 0,1%. При этом разница в стоимости студии для этих ставок всего 465 103 Р .

Во всех трех вариантах первоначальный взнос немного различается, ведь он считается в процентах от цены квартиры, а она разная при разных ставках. Но разница в первоначальном взносе не очень большая, поэтому в платежах и переплате принципиальной разницы из-за этого тоже не будет. Например, если бы при ипотеке по ставке 4,99% первоначальный взнос был 1 371 839 Р , как при ипотеке под 0,1%, ежемесячный платеж снизился бы меньше чем на 1000 Р .

Ипотека с пониженной ставкой позволяет сэкономить на переплате и ежемесячном платеже — это компенсирует увеличенную стоимость квартиры.

Когда брать ипотеку под 0,1% выгодно, а когда — нет

Рассмотрю две стратегии: когда квартиру покупают для себя и в качестве инвестиции.

Если квартиру покупают, чтобы жить в ней хотя бы 7—10 лет , такая стратегия имеет смысл. Переплата по кредиту будет минимальная. В этом случае проценты по ипотеке закрывает застройщик.

Чтобы субсидировать ипотеку до ставки 0,1%, банк берет примерно 3% от стоимости квартиры за каждый процентный пункт снижения ипотечной ставки. То есть если ставка по ипотеке чуть ниже 7%, чтобы дать околонулевую ставку, застройщик накидывает к стоимости квартиры 20%. Так получается ставка 0,1%.

А, например, Level Group и ФСК делают так: у них обычная субсидированная ставка 7%, но при этом есть скидка 18—20% на каждый лот.

Получается, покупатель платит за квартиру дороже, чтобы взять эти деньги у банка «безвозмездно» и использовать их 7—10 лет. Но нужно понимать, что квартира еще не построена, то есть въехать и жить сразу не получится. Для многих это значит, что придется платить за аренду жилья, пока не достроится дом.

Если квартиру покупают с целью перепродать и заработать, то это неудачная стратегия. Это переоцененный актив: даже с учетом скидки от застройщика стоимость такого жилья будет примерно на 30—40% выше рынка. Покупатель переплатит на входе 10—20% в виде прибавки к цене квартиры от застройщика и недополучит скидку. На мой взгляд, это убыточный проект, который не принесет выгоды.

Реальная стоимость квартир на рынке недвижимости в 2022 году сильно завышена. По идее застройщики должны были не повышать, а скинуть цены на 20%. Но тогда ипотечная ставка для покупателей стала бы слишком высокой. В результате застройщики еще больше надули пузырь на рынке недвижимости. То есть если покупатель берет квартиру в ипотеку под 0,1% меньше чем на 10 лет, он переплатит. В этом случае о спекуляции и даже о консервативной инвестиции речи не идет.

Как подписала ДДУ онлайн

Квартиру решила оформить на себя. Муж не любит возиться с формальностями и документами, поэтому был не против. Поскольку брачного договора у нас нет, любое имущество будет считаться совместно нажитым и разницы, на кого оно оформлено, тоже нет.

После бронирования застройщик мне прислал смс с инструкцией. По ней я загрузила скан паспорта, СНИЛС и заполнила анкету. Затем нужно было сделать такие шаги.

Выпустить электронно-цифровую подпись. ЭЦП — это цифровой аналог рукописной подписи. Она нужна, чтобы подписать документы в дистанционном формате. Действует год.

ПИК сотрудничает с двумя удостоверяющими центрами — «Технокадом» и ID Point. Можно выпустить подпись любого центра через личный кабинет на сайте застройщика. Если участников сделки несколько, ЭЦП нужна каждому.

Мой удостоверяющий центр — ID Point. Я установила его приложение на телефон и следовала инструкции по выпуску подписи.

Чтобы выпустить ЭЦП, нужен сертификат. Обычно бумажный сертификат и заявление привозит курьер. Но у меня есть биометрический загранпаспорт с электронным носителем информации, где записаны мои персональные данные, включая биометрию. С помощью смартфона и специального приложения можно считать электронный чип паспорта и таким образом идентифицировать личность человека удаленно, как того требует закон «Об электронной подписи».

Для этого смартфон кладут на страницу с биометрическими данными и сканируют их с помощью приложения ID Point. Таким простым способом подтверждается личность и выпускается ЭЦП.

Информация об этом автоматически появляется в личном кабинете на сайте застройщика. Сам сертификат хранится в электронном виде в том же приложении. Вся процедура заняла всего пять минут.

Муж тоже установил такое приложение и прошел эту процедуру: он стал поручителем и подписал договор поручительства по кредиту.

Подписать ДДУ. На следующий день в моем личном кабинете на сайте застройщика появился договор участия в долевом строительстве, чтобы я могла с ним ознакомиться. Я подписала его электронной подписью: просто нажала внизу кнопку «Подписать».

Открыть счет в банке. Далее представитель застройщика попросил меня открыть мастер-счет. Это обычный счет, который бесплатно открывают для клиента по договору банковского обслуживания и привязывают к нему неименную карту. Поход в отделение ВТБ в Новороссийске занял у меня 20 минут. На этом счете хранится первоначальный взнос до того, как его перечислят через сервис безопасных расчетов в банк.

Со счетом удобно работать через мобильное приложение банка. У меня был ВТБ, приложение которого невозможно сейчас скачать из «Гугл-плея» и «Эпстора» из-за санкций. Сотрудник банка сказал скачать приложение «Прайм баланс Юником» — это тоже приложение ВТБ, но с другим названием. Оно было доступно в «Эпсторе» в июне 2022 года.

Новая ипотека под 1 процент в 2023 году: условия в Сбербанке, для сельских жителей и в регионах

Государство с завидной регулярностью публикует новые законопроекты. Часть из них направлена на улучшение жилищных условий семей с детьми, проживающих на селе граждан. Вот и одно из последних нововведений – ипотека под 1 процент. Эта программа заинтересовала многих жителей Российской Федерации. Кто может рассчитывать на льготный жилищный кредит и каким критериям следует удовлетворять для участия в программе ипотеки под 1 процент в Сбербанке, на селе и в отдельных регионах таких как Тюмень, Белгород и т.д – подробный разбор выгодного предложения далее в статье.

Что такое ипотека под 1 процент

Жилищный кредит с низкими процентными ставками – мечта многих потенциальных заемщиков. Но благодаря интересным предложениям от государства и коммерческих банков данное желание реально воплотить. Так, на сегодняшний день имеются/находятся на стадии ввода 3 программы со ставками на уровне 1 процента:

1. Сельская ипотека (предполагается, что вступит в силу с начала 2023 года).
2. Партнерский продукт от Сбербанка для приобретения жилья в новостройках.
3. Различные региональные предложения.

Детальное описание каждого из пунктов приведено ниже.

Сельская ипотека под 0,1-3%

Весной 2019 года Правительством РФ был предложен на рассмотрение проект по развитию сельских территорий. Согласно ему жителям небольших местностей предлагалось выдавать льготные жилищные кредиты. Также программа предусматривала улучшение жилищных условий для местных граждан: обеспечение новыми рабочими местами, развитие инфраструктуры. Летом этого же года, после проведения коррупционной экспертизы, законопроект был введен. Значит, с начала 2023 года (именно тогда начинается срок действия программы) граждане РФ смогут получать ипотеку под 1 процент.

Постановление Правительства о сельской ипотеке:

Условия

Сельская ипотека под 1 процент – выгодное предложение по мнению многих граждан РФ. Однако будет ли подъемной сумма ежемесячных платежей для жителей из небольших населенных пунктов, смогут ли они выплачивать в полном размере взятый заем? Ответить на эти вопросы позволит рассмотрение условий кредитования:

• максимальный срок, на которой выдается жилищная ссуда, составляет 25 лет;
• первоначальный взнос – от 10% (причем в этих целях могут быть использованы средства материнского капитала);
• предельная сумма кредитования – 3 млн. рублей (исключение: Ленинградская область и Дальний Восток, где этот показатель может вырасти до 5 млн.).

Как видно, государство предлагает вполне благоприятные условия ипотеки под 1 процент. Значит, и спрос на подобную программу обязательно должен быть: не зря же государство выделило для этих целей 2,3 триллиона рублей.

Важно! Воспользоваться данной программой будет нельзя в случае приобретения недвижимости в муниципальных образованиях городов Москвы и Санкт-Петербурга, Московской области.

Кто может приобрести

Согласно принятому закону о предоставлении ипотеки под 1 процент для жителей, проживающих в сельской местности, воспользоваться программой сможет только определенный круг лиц, а именно удовлетворяющий следующим требованиям (всем одновременно):

• имеющие постоянную или временную регистрацию на селе;
• трудоустроенные здесь же (допустимо работа и «на себя» – в качестве индивидуального предпринимателя);
• ведущие деятельность в определенных областях не менее года: агропромышленной, социальной, ветеринарии.

Свои требования к потенциальным заемщикам предъявляют и финансовые организации. Чаще всего это:

• наличие российского гражданства;
• возраст в диапазоне 21-65 лет;
• платежеспособность (наличие постоянного места работы, достаточность получаемых доходов), подтверждаемая специальными справками.

Важно! Банки могут по своему усмотрению выдвигать новые требования: с полным перечнем всех условий выдачи ипотеки под 1 процент можно ознакомиться непосредственно у потенциального займодателя. Кстати, на данный момент выдавать подобный заем согласились Сбербанк и Россельхозбанк.

Целевое назначение

Для участия в программе льготного кредитования недостаточно только заемщикам удовлетворять определенным требованиям: приобретаемая недвижимость также должна соответствовать некоторым стандартам. Так, в обязательном порядке будут брать во внимание расположение дома: он должен быть построен в небольших населенных пунктах (деревнях, селах, рабочих поселках).

Второй пункт, на который будут обращать внимание при составлении сделки – качество жилья. Оно должно соответствовать следующим критериям:

• дом подразумевает всесезонное проживание;
• в жилище заведены все основные коммуникации: электричество, газ, вода, канализация;
• площадь недвижимости достаточна согласно нормам.

Важно! Перед получением ипотеки под 1 процент потребуется заказать у экспертов отчет об оценке недвижимости. Если указанная ими сумма окажется существенно меньше/больше обозначенной стоимости дома, банк вправе отказать в предоставлении займа. Подробнее сельская ипотека под 0,1 – 3% рассмотрена в специальном посте.

Ипотека под 1% в Сбербанке

С ноября 2019 года в Сбербанке возможно оформлении ипотеки под 1%. Об этом заявил Сбербанк в конце октября. Такое снижение ставок достигается за счет специального дисконта к процентной ставке стандартных программ. По желанию клиента он может самостоятельно выбрать размер дисконта. Первый вариант предполагает, что ставка снижается на 1,4% от стандартной и будет действовать весь срок кредитования. Второй вариант дает шанс снизить ставку сразу на 4%, но она будет действительная только до момента ввода дома в эксплуатацию.

Важный момент! Льготную ипотеку под 1 процент в Сбербанке можно будет получить только на квартиры в новостройке у застройщика, который работает со Сбербанком по эскроу-счетам в рамках нового законодательства.

Условия

Ипотека под 1 процент от Сбербанка выдается на стандартных условиях для новостроек:

Проценты	Ставка, %	Надбавки
Базовые ставки	8,1	+ 0,4% если ПВ от 15-20%; +1% при отказе от страховки; + 0,5% если у вас нет зарплатной карты Сбербанка; + 0,3% если ипотека по двум документам. +0,3% при отказе от электронной регистрации
Субсидированные ставки на срок до 7 лет	5,9	+ 0,4% если ПВ от 15-20%; +1% при отказе от страховки; + 0,5% если у вас нет зарплатной карты Сбербанка; + 0,3% если ипотека по двум документам. +0,3% при отказе от электронной регистрации
Субсидированные ставки на срок от 7 лет 1 мес. до 12 лет.	6,6	+ 0,4% если ПВ от 15-20%; +1% при отказе от страховки; + 0,5% если у вас нет зарплатной карты Сбербанка; + 0,3% если ипотека по двум документам. +0,3% при отказе от электронной регистрации
Субсидированные ставки на срок от 12 лет 1 мес. до 30 лет.	7,1	+ 0,4% если ПВ от 15-20%; +1% при отказе от страховки; + 0,5% если у вас нет зарплатной карты Сбербанка; + 0,3% если ипотека по двум документам. +0,3% при отказе от электронной регистрации

Важно! Ставка 1 процент будет действовать только до завершения строительных работ на объекте и при оформлении семейной ипотеки в Сбербанке.

Остальные заемщики смогут претендовать на иные сниженные значения:

• 3,3 и 3,8 – при оформлении ипотеки Сбербанка в рамках специальных соглашений с заемщиками;
• 5,3% при покупке квартиры у аккредитованных банком застройщиков и в остальных случаях соответственно.

Кто может оформить

Приобрести жилье в ипотеку по сниженным процентным ставкам сможет любой желающий. Главное – удовлетворять требованиям банка (иметь гражданство РФ, соответствующий критериям компании возраст и платежеспособность).

Назначение

Рассматриваемый ипотечный заем со сниженными ставками будет распространяться только на покупку недвижимости на первичном рынке напрямую от застройщиков. При этом обязательным пунктом является сотрудничество между финансовой компанией и продавцом жилья. А именно застройщик должен использовать счета эскроу Сбербанка.

Подробно ипотека под 1 процент в Сбербанке рассмотрена в специальном посте.

Региональные программы

В целях улучшения демографической, социальной обстановки некоторые субъекты создают свои местные программы льготного ипотечного кредитования. Одни регионы тем самым пытаются повысить рождаемость, другие улучшить условия проживания для бюджетников, третьи – восстановить жизнь в умирающих селах. Разбор наиболее интересных и актуальных предложений представлен ниже.

Белгород

Программа, введенная в Белгородской области, подразумевает выдачу ипотеки под 1 процент молодым семьям, изъявившим желание построить дом в вымирающем селе. Условия кредитования при этом таковые:

• срок займа – до 15 лет;
• максимальная сумма – до 3 млн. рублей;
• списание долга в размере 1 млн. рублей при рождении детей (на каждого). То есть при рождении в семье троих малышей ипотека будет полностью погашена.

Важно! Самое привлекательное в данном предложении – первые 3 года после получения ипотеки под 1 процент семья вовсе будет отстранена от необходимости выплачивать ежемесячные платежи.

Тюмень

Неоднократно в сети появляется информация о возможном запуске льготного жилищного кредитования в северных регионах. Возможность запуска ипотеки под 1 процент подразумевали и в Тюмени, однако на сегодняшний день законопроект не принят и на рассмотрении не состоит. Значит, жителям региона придется довольствоваться другими предложениями.

Какие еще могут быть регионы

Часто при рассмотрении возможности выдавать ипотеку под 1 процент идет речь о малонаселенных субъектах. Чаще ими выступают именно северные регионы. Например, подобная программа уже действует в Ямало-Ненецком автономном округе. Также о возможности оформить ипотеку под 1 процент говорилось в Свердловской области.

Калькулятор

Для расчета примерного размера ежемесячного платежа можно воспользоваться ипотечным калькулятором. Он позволит найти наиболее подходящее соотношение срока кредита – суммы выплат.

Выводы

В завершение статьи можно выделить основные моменты:

• На сегодняшний день ипотеку под 1 процент можно получить сразу по нескольким программам. Так, предложение актуально для сельских жителей, приобретающих квартиру у партнеров Сбербанка граждан, населения определенных субъектов (Белгородской области, ЯНАО).
• Основное условие для всех потенциальных заемщиков – наличие российского гражданства, возраст от 21 до 65 лет, платежеспособность (обязательно подтверждение соответствующими справками).
• Чаще всего ипотека под 1 процент действительна только при наличии полиса страхования жизни и здоровья заемщика. Актуально ли это условие в определенной ситуации следует уточнять в банке/госучреждениям, направленных на решение жилищных вопросов.

Остались вопросы? Задавайте их в комментариях или нашему дежурному юристу. Будем благодарны за лайк и репост статьи.

Подробная информация о субъектах, где будет введена ипотека по сниженным процентным ставкам приведена здесь.