Как инвестировать в nft

Доходная недвижимость в Таиланде: стратегии для инвесторов в 2020 году

В 2020 году London Post в своем аналитическом отчете заявил о том, что Таиланд — одно из лучших мест для инвестиций. Это связано с умелой политикой королевства в сфере защиты иностранных капиталов, легкостью ведения бизнеса, небольшими налогами и достаточно высокими доходами, крепкой валютой и прекрасным климатом.

Недвижимость в Таиланде в основном привлекает инвесторов, и самым популярным в этом плане является остров Пхукет. Около 90% объектов недвижимости Пхукета покупается с целью получения дохода. В среднем турист тратит $250 в сутки, и большую часть из них — на аренду жилья. В стране низкий порог входа на рынок недвижимости, а доходность выше, чем в Европе.

Совместно с компанией Exotic Property рассказываем об основных стратегиях для вложений в недвижимость Пхукета и о том, какую доходность можно из этого извлечь.

Что нужно знать инвестору

Покупка недвижимости — это как покупка ценных бумаг, только меньше рисков. Лучше вкладывать деньги обдуманно и делать это с профессионалами. Важно выбрать и построить инвестиционную стратегию, просчитать риски, налоговое бремя и возможность его снижения, капитализацию недвижимости, а также рассчитать реальные расходы на покупку, содержание и обслуживание.

Карен Чичян, старший партнер, коммерческий директор Exotic Property:

— У недвижимости существует два драйвера получения дохода — аренда и рост стоимости объекта. И рост стоимости, то есть капитализация, важнее, чем арендный доход. К сожалению, многие покупатели смотрят только на цифры арендного и гарантированного дохода, но не учитывают реальную ликвидность и то, за какую стоимость объект возможно перепродать в будущем. Когда жилым комплексом управляет отель, он заполняет все площади без особого согласования с туристами. Такая схема обеспечивает более-менее равномерный арендный доход, но при продаже какие-то квартиры растут в цене и их постоянно предлагают купить, а другие стоят в продаже годами.

Приведу пример. Если вы будете получать десять лет по 10% годовых на своей недвижимости, а потом с трудом продадите ее за 50% стоимости, то ваш заработок составит 50%. А если десять лет получали по 7% и продадите на 50% дороже, то ваш общий доход составит 120%. Работа нашей компании заключается в подборе самых ликвидных квартир и согласовании лучших условий для покупателя, чтобы избежать таких рисков в будущем», — говорит старший партнер, коммерческий директор агентства недвижимости Exotic Property Карен Чичян.

Что влияет на цену перепродажи

• Локация. Наибольший рост цен обеспечат объекты ближе к пляжу либо в городе в районах с развитой инфраструктурой, с перспективой развития конкретного района в будущем, а также появления рядом возможных конкурентов.
• Качество строительства. Объекты с плохим качеством строительства через пять лет могут потерять свою привлекательность, перепродать их будет тяжело.
• Метраж и планировки квартир. Маленькая стандартная студия в комплексе с 700 квартирами, возможно, будет приносить неплохой доход от аренды. Но перепродать это потом будет непросто. Лучше купить две или три студии, чтобы можно было продать как двух- или трехкомнатную квартиру.
• Вид из окна — на море, горы. Главное — не на стену или соседа.
• Цена покупки. Если она завышена, то хорошего роста цены в дальнейшем не будет.

Гарантированный доход

В Таиланде отельные сети берут в управление многоквартирные комплексы и сдают в аренду. По контракту владельцы квартир получают ежегодный гарантированный доход. Обычно это фиксированная сумма, которую застройщик или отельный оператор выплачивает собственнику квартиры ежегодно вне зависимости от того, сдавалась квартира или нет. Все, что отель зарабатывает сверху, забирает себе.

Карен Чичян, старший партнер, коммерческий директор Exotic Property:

— Клиент покупает квартиру в комплексе и отдает ее в долгосрочную аренду управляющей компании застройщика или отелю. А отель или управляющая компания сдает квартиру по более высокой суточной цене. Обычно по контракту сумма ежегодных выплат составляет от 5% до 10% от цены покупки объекта. Например, если вы купили квартиру за $100 тыс. и заключили контракт на 7% годовых, то ваш ежегодный доход составит $7 тыс. Это минимизирует риски, но и ограничивает доход, так как управляющая компания может заработать значительно больше, но выплатит только 7% по контракту.

Тем не менее доход по этой схеме все равно высокий для операций с недвижимостью, а по сравнению с валютным банковским депозитом очень высокий, так что программа гарантированного дохода — отличный и надежный способ извлечения прибыли. И если вы любите надежность и согласны платить за это частью дохода, то гарантированный контракт — ваш выбор.

Гарантированный доход как инструмент маркетинга

Большинство людей привлекает слово «гарантированный», поэтому в некоторых комплексах гарантированный доход стали использовать как инструмент повышения продаж. Некоторые застройщики предлагают гарантированный доход на два-три года даже в комплексах, где нет отельного управления, лицензии и правильной инфраструктуры. Это просто хорошие квартиры для жизни, но не для отельного бизнеса. По истечении срока гарантированного дохода собственник остается один на один со своей квартирой и должен будет либо в ней жить, либо самостоятельно искать пути сдачи в аренду. «Получилось, что застройщик под видом гарантированного дохода дал простую скидку, отложенную во времени. Это подойдет для людей, покупающих для жизни, но не для тех, кто хочет на недвижимости зарабатывать. Рекомендую быть внимательным с такими предложениями» — сказал Карен.

Долгосрочный гарантированный контракт + обратный выкуп = минимальные риски

Одна из инвестиционных стратегий с минимальными рисками и средним доходом — так называемый связанный контракт. Обычно отельный оператор заключает контракт гарантированного дохода на 10–15 лет. В течение срока контракта покупатель ежегодно получает фиксированную сумму — обычно это 7% от стоимости квартиры. По истечении срока контракта застройщик предлагает обратный выкуп квартиры по цене первоначальной сделки, иногда прибавляя 10–15% дохода.

«Большим плюсом такого связанного контракта является то, что инвестор не несет расходов на содержание и получает чистые 7% от стоимости недвижимости. В этой схеме очень строгая дорожная карта и абсолютно все описано в контракте: покупка, доход, сроки личного пользования квартирой и обратный выкуп. Сегодня 7% в стабильной валюте — доход вполне хороший, если учесть, что валютный депозит в банке редко превышает 2% годовых. Стоит отметить, что за время действия контракта квартира значительно прибавит в цене и собственник может продать ее значительно дороже, отказавшись от обратного выкупа. Да и экономия на личном отдыхе за 10–15 лет составит значительную сумму. Таких условий ни один банк не предложит», — поясняет Карен Чичян.

Обратный выкуп — страховка цены

Обратный выкуп — это условие в контракте, по которому застройщик обязуется выкупить квартиру через определенный в контракте срок (обычно это десять лет) за цену покупки или плюс 10–15% в пользу собственника. Но это опция, и собственник может продать значительно дороже. За десять лет цена поднимется значительно выше, чем предлагает обратный выкуп. Но эта опция гарантирует инвестору, что в любом случае свой вложенный капитал он вернет.

«Обратный выкуп не более чем страховка цены. При правильно выбранном объекте цена за время строительства поднимается на 25–30%, а в течение десяти лет квартира подорожает вдвое. Сейчас многие застройщики предлагают обратный выкуп, но практика показывает, что отсутствие в контракте обратного выкупа не влияет на итоговый доход. Почти всегда собственники хотят извлечь больше дохода от продажи, чем предложение выкупа. Главное, чтобы цена покупки была ниже рыночной, а квартира ликвидной. Тогда обратный выкуп не нужен в принципе» — говорит Карен Чичян.

Гарантированный контракт + Rental рool = максимальный доход

При схеме гарантированного дохода в связке с программой Rental рool собственники могут извлечь максимальный доход, зависящий от заполняемости отеля. При этом управляющая компания забирает небольшую часть средств за расселение туристов и маркетинг.

Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property:

— Гарантированный доход в этой схеме предлагают на первые три — пять лет как страховку от низкой заполняемости комплекса. Пока отельный оператор раскручивает новый комплекс среди туристов и туристических операторов, заключает контракты с компаниями и контрагентами.

Но по окончании гарантированного срока собственник переходит в программу Rental рool, где будет участвовать в делении реального дохода от заполняемости. Тут-то и будет ясно, как на самом деле обстоят дела с управлением. Если качество сервиса хорошее — то доход собственников значительно вырастет по сравнению с гарантированным. А если качество управления хромает, то доход, скорее всего, останется прежним и даже может упасть. Здесь все будет завесить от качества управления.

Чтобы избежать рисков управления, мы рекомендуем выбирать квартиры в комплексах с международным отельным управлением (например, отели Wyndham, Best Western, Sheraton, Accor Hotels), так как это высокие стандарты качества, огромная база партнеров и клиентов, что всегда будет гарантией высокой заполняемости даже в низкий сезон. Сетевые отели типа Best Western, у которых тысячи отелей по всему миру, с первого года работы нового комплекса показывают заполняемость более 75%. Прозрачная система деления прибыли с собственниками квартир и, конечно, известный бренд, за который люди будут платить больше.

Как работает Rental рool

В программе Rental рool собственник квартиры получает доход от фактической сдачи, а не фиксированную сумму, как при гарантированном доходе. Отельный оператор объединяет квартиры одинаковых категорий в пулы. Например, все квартиры одинакового метража с видом на море образуют один пул и сдаваться будут по одной цене. Квартиры с видом на сад или горы — другой пул, квартиры с выходом к бассейну — третий пул. В конце года отель считает весь арендный доход, часть забирает себе, а часть делит между собственниками квартир данного пула.

Существует две схемы деления дохода:

• деление прибыли (profit share);
• деление дохода (revenue share).

Главная разница между ними — кто оплачивает расходы на маркетинг и управление. При схеме деления прибыли (profit share) отель из общего дохода пула квартир сначала вычитает расходы на маркетинг и управление, а оставшуюся сумму делит: 20–30% забирает себе, а 70–80% получают собственники квартир.

Карен Чичян, коммерческий директор Exotic Property:

— В схеме деления прибыли есть важный момент. 80% от прибыли звучит хорошо, но если качество сервиса страдает, то в условиях нарастающей конкуренции управляющая компания будет вынуждена повышать затраты на маркетинг и снижать цены на аренду, чтобы сохранять нужную заполняемость. Если в контракте не прописан порог таких расходов, то вполне реально через несколько лет получить 80% от ничего. Заполняемость может быть высокой, а в отчете вы увидите, что вся прибыль ушла на… рекламу.

Но не стоит сразу отказываться от этой схемы. Есть достаточно успешных проектов с отельным управлением, работающих по этой программе и показывающих стабильный доход собственникам. Но все эти проекты — с профессиональным управлением международных отельных сетей с известными брендами, которые всегда более опытны и защищены. Когда вам предлагают профит шеринг, будьте внимательны, читайте договор, обращайте внимание на опыт управляющей компании и, главное, советуйтесь со своим агентом.

Как работает деление дохода (revenue share)

При схеме Rental schering отель считает доход и сразу его делит с собственниками. Все затраты на управление и маркетинг отельный оператор оплачивает из своей части. В этом случает обычно отель забирает себе 30–40%, а 60–70% — владельцам квартир. Rental schering обычно используют только профессиональные отельные операторы, управляющие проектами в лучших локациях острова. В некоторых дорогих проектах, наоборот, 40% достается клиенту, а 60% — отелю, так как затратная часть в таких отелях может быть выше.

Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property:

— Revenue share — более прозрачная и понятная схема для инвестора и подходит для тех, кто ценит стабильный высокий доход и прозрачность отношений в финансовых вопросах. Одни отели делят с собственниками общий доход, другие — прибыль. Деление общего дохода более выгодный вариант. По этой схеме доход составляет от 9% до 17% годовых. Бывают исключения, выходящие за рамки 17%, но на то они и исключения.

Важно внимательно оценивать, кто будет управлять комплексом и какой опыт у управляющего. Лучше, если это будет профессиональный отельный оператор или управляющая компания с большим портфелем работающих проектов. Критика, связанная с тем, что люди купили квартиру, а доход оказался ниже обещанного, часто упирается в то, что они выбирали жилой комплекс (локация, метраж, вид из окна) и невнимательно отнеслись к тому, кто будет управлять.

Сколько можно заработать на доходной недвижимости

Для примера расчета расходов и доходов компания взяла усредненный пример — квартиру на Пхукете площадью 34,5 кв. м за 3,4 млн бат (€97 тыс.)

• Регистрационный сбор — 34 тыс. бат (€967)
• Услуги агента — бесплатно
• Сбор sinking found — 20,7 тыс. бат (€590)
• Обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) — 49,6 тыс. бат за два года (€1414)
• Счетчики воды и электричества — 10 тыс. бат (€280)
• Также можно заказать проверку контракта у юриста. Тогда к этой сумме нужно будет прибавить еще 30 тыс. бат (по необходимости) (850 euro)
• Итоговые расходы на приобретение — 3 514 380 бат (€100 тыс.)

Сколько инвестор получит в течение пяти лет гарантированного дохода

Для расчета берется все та же квартира-студия площадью 34,5 кв. м за 3,4 млн бат (€97 тыс.).

• Гарантированный доход (контракт на пять лет) — 238 тыс. бат (€6,7 тыс.)
• Подоходный налог (3%) — 7,14 тыс. бат (€203) *
• Ежегодное обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) — 24,8 тыс. бат (€707)
• Чистый доход — 206 тыс. бат (6,2%) (€5,8 тыс. euro)
• Доход собственника за пять лет — 1 030 100 бат

*Нужно учитывать, что стандартная ставка налога для нерезидента составляет 15% налога. Но некоторые застройщики снижают налоговое бремя для клиентов и себя, конечно. Это делают не все, так что если будете рассчитывать по другим проектам, не ошибитесь и уточните у застройщика, какой налог вам надо заплатить.

Какая доходность с Rental рool (после пяти лет гарантированного дохода)

• Среднесуточная цена аренды — 3 тыс. бат (для расчета берем минимальную стоимость, при правильном управлении цена суток может быть выше)
• Минимальная заполняемость по году — 60% (221 дней). Это тот минимум, который лежит в зоне ответственности отельного оператора. Средняя заполняемость по Пхукету в 2019 году была 72%
• Gross revenue — 663 тыс. бат
• Доля оператора — 265,2 тыс. бат
• Доля собственника — 397,8 тыс. бат
• Подоходный налог — 11,9 тыс. бат
• Ежегодное обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) — 24,8 тыс. бат
• Чистый фактический доход (Rental pool) 361 тыс. бат (10,2%)

Таким образом, арендный доход за десять лет по схеме «гарантированный доход и Rental pool» составит 2 835 230 бат.

Капитализация этой квартиры составит 60% за десять лет (за этап строительства +25% и после +35%). Совокупный доход через десять лет составит 4 650 830 + 3 400 000 вложенных средств. Доход от аренды и капитализации можно увеличить путем объединения двух подобных квартир дверью.

Проконсультироваться и узнать более подробную информацию об инвестиционных сделках на Пхукете вы можете на сайте экспертного агентства недвижимости Exotic Property.

Инвестор от бога: 4 основных способа инвестирования в NFT

Пока одни судорожно учатся создавать NFT-картины, другие зарабатывают крупную сумму на крипто-арте ничего не создавая. С помощью инвестирования в NFT возможно зарабатывать больше, чем крипто-художники.

В статье разобрали 4 самых популярных способа инвестирования в NFT. Вы узнаете: как напрямую инвестировать в NFT, приобретать NFT-зависимые ERC-20, как инвестировать в индекс NFT и предоставить криптовалюту заемщикам под залог их токенов.

Входит в серию статей «NFT-профи»:

Прямое инвестирование в NFT

Прямое инвестирование в NFT — это покупка любого токена для его перепродажи в будущем. Для этого у сети Ethereum есть несколько торговых площадок, таких как OpenSea и Rarible . На этих площадках покупают и продают разные виды NFT: от картин и игровых карточек до виртуальных земель и доменных имен. Кроме них, существуют площадки, на которых торгуются только NFT с крипто-артом. Например, SuperRare и Nifty Gateway .

Больше о торговых площадках NFT можно узнать из наших подборок: «Где разместить свой NFT арт» и «Где разместить NFT кроме OpenSea и Rarible» .

На торговых площадках основной валютой для торговли NFT является ETH. Поэтому для взаимодействия со смарт-контрактами площадок понадобится криптовалютный кошелек для браузера, такой как MetaMask. О том, как подключить MetaMask можно узнать в нашей видео-инструкции .

Когда криптовалюта куплена, а кошелек подключен, настало время покупать NFT. Для этого нужно зайти на выбранную торговую площадку и подключить свой кошелек к ней.

Далее нужно составить бюджет на покупку токенов, а затем найти NFT, которые попадают в этот ценовой диапазон. Возможно, вы не сможете купить себе каждый понравившийся NFT. Но на рынке представлены миллионы токенов, доступные по любой цене и от создателей любого уровня мастерства.

Следующий шаг — покупка токена в свою коллекцию. Здесь нет правильного или неправильного способа создания коллекций. Важно понимать, что NFT — это неликвидный актив, ценность NFT субъективна. Поэтому нет никаких гарантий, что в будущем кому-то настолько понравится ваш токен, что он захочет купить его в десятки раз дороже.

В апреле 2021 года есть все возможности для инвестирования в NFT, а эффективность рынка помогает получить выгоду из покупки NFT. Эффективность рынка означает, что информация о токене моментально отражается на его стоимости. Например, художник в своей NFT-картине описал проблему, которая в будущем стала еще более актуальной и прописал ее смысл в описании. От этой информации стоимость картины увеличилась.

Поэтому самый безопасный подход — это покупать NFT, которые считаете крутыми или уникальными, а также те, что хотели бы хранить многие годы. Потенциальным преимуществом такого способа является то, что кто-то другой в будущем может посчитать этот NFT крутым и сделать выгодное предложение.

Например, картину художника Xcopy «Right-click and Save As guy» в первый раз купили за 1 ETH или $90, а перепродали за 99 ETH или $174 000, что в 2 тыс. раз дороже первоначальной стоимости. В данном случае, на увеличение стоимости также повлиял рост курса ETH с декабря 2018 года по февраль 2021.

Существуют сайты с данными о торговых площадках NFT, например NonFungible . Их используют для анализа цен и недавней рыночной активности.

Приобретение NFT-зависимых токенов ERC-20

ERC-20 — стандарт токенов, где каждому адресу кошелька соответствует определенное количество монет. Токены ERC-20 используются в качестве различных инструментов при использовании NFT, как служебные, долевые и управляющие токены.

Примеры управляющих токенов: RARI от маркетплейса Rarible и AXS от Axie Infinity. Эти проекты взаимодействуют с NFT, поэтому они выиграют от его бума.

Управляющие токены дают своим держателям возможность управлять этими проектами и совместно владеть ими. Это главная функция таких токенов, они не направлены на извлечение выгоды. Большинство управляющих токенов находится у пользователей проекта, а не у компании-разработчика.

График роста цены RARI с августа 2020 года по апрель 2021. Источник: coinmarketcap.com

Если эти проекты NFT значительно вырастут, то спрос на их управляющие токены также должен вырасти. А покупка этих токенов на децентрализованных биржах, таких как Uniswap, дает возможность заработать на экосистеме NFT. Другой способ получить управляющие токены — использовать эти NFT проекты. Например, совершать покупки или продажи на Rarible или регулярно играть в Axie infinity.

Далее идут служебные токены, такие как MEME Meme Protocol и токен SAND игровой платформы Sandbox. Служебные токены дают своим держателям какое-то преимущество или пользу, к которой невозможно получить доступ, не удерживая их.

Например, Meme Protocol — это проект для фарминга NFT, в котором пользователи используют токены MEME для участия в создании NFT. А токен SAND — это внутриигровая валюта, которая используется для оплаты покупок в метавселенной Sandbox.

Последняя категория ERC-20 — это токены с долевым владением, такие как сегментированные NFT проекта NIFTEX или токен B20 проекта Metapurse.

NIFTEX — это платформа, которая дает пользователям возможность делить свои NFT на легко продаваемые и ликвидные токены ERC-20. В NIFTEX уже есть около 20 рынков и сегментов NFT на выбор.

Проект Metapurse использует аналогичную идею. При помощи него пользователи разделили NFT из коллекции Beeple 20 Collection на пул токенов B20. Например, если обычный NFT будет расти в цене, то такой токен с долевым владением даст возможность получить часть прибыли от роста этого токена.

Предоставлять криптовалюту в долг пользователям NFT

Растет число держателей NFT, которые заинтересованы в заимствовании криптовалюты под залог своих NFT на таких платформах, как NFTfi .

NFTfi — платформа для ссуд на NFT. Источник: nftfi.com

Это одноранговая сеть. Здесь можно напрямую одалживать криптовалюту тому, кто разместил NFT в качестве залога, и получать за это проценты. Если заемщик не выполняет свои обязательства, вы получаете залог в NFT. Это похоже на пересечение NFT и DeFi.

Для предоставления криптовалюты нужно перейти в панель управления кредитованием NFTfi и подключить свой браузерный кошелек. Затем вы сможете сделать кредитное предложение по любому из представленных в качестве залога NFT.

Инвестирование в индексные фонды NFT

Стали появляться индексные фонды NFT, которые отслеживают корзины из нескольких аналогичных NFT. Другими словами, такие фонды отслеживают индекс, который показывает среднюю стоимость токенов, находящихся в фонде.

Одним из первых подобных проектов является NFTX . Это платформа, на которой пользователи могут генерировать токены ERC-20 из своих NFT. Это дает возможность создавать индексы, которые состоят из набора определенных невзаимозаменяемых токенов. Такие индексы отслеживают минимальные цены определенных классов NFT, таких как Zombie CryptoPunks или Origin Axies.

Другими словами, можно покупать доли токена PUNK-ZOMBIE, если хотите, чтобы в вашем портфеле были ликвидные активы проекта Zombie CryptoPunks. То же самое можно сказать об индексе ORIGIN-AXIE, когда речь идет о проекте Origin Axis.

Эти индексные фонды NFTX в апреле 2021 года имеют наибольшую ликвидность на Sushiswap. Одни из первых доступных для торговли индексных фондов включают в себя:

• PUNK-BASIC — отслеживает минимальную цену CryptoPunks.
• PUNK-FEMALE — отслеживает минимальную цену женских CryptoPunks.
• PUNK-ZOMBIE — отслеживает минимальную цену зомби CryptoPunks.
• PUNK-ATTR-4 — отслеживает минимальную цену CryptoPunks с 4 атрибутами.
• PUNK-ATTR-5 — отслеживает минимальную цену CryptoPunks с 5 атрибутами.
• PUNK — индексный фонд, состоящий из различных индексов CryptoPunks NFTX.

Фонды D1 используются только для одной коллекции NFT. Фонды D2 — это фонд, который состоит из нескольких фондов D1. Например, фонд D2 AVASTR представляет собой комбинацию из 3 фондов Avastars D1: AVASTR-BASIC, AVASTR-RANK-30 и AVASTR-RANK-60.

Заключение

Мы выделили 4 основных способа — как инвестировать в NFT:

• напрямую инвестировать в NFT;
• приобретать NFT-зависимые ERC-20;
• вложиться в индексные фонды NFT;
• предоставить криптовалюту заемщикам, которые хотят использовать NFT в качестве залога.

Всегда проявляйте осторожность при инвестировании в новые активы и проводите самостоятельное исследование проектов. Подходите к своей стратегии инвестирования в NFT с осмотрительностью и учетом рисков. Чем больше усилий вы потратите на формирование своей коллекции, тем выше шансы на создание сильного портфеля NFT.

Почему стоит выбирать Таиланд для жизни и инвестиций в недвижимость?

От низкой стоимости жизни до солидного пассивного заработка на сдаче жилья в краткосрочную и долгосрочную аренду – изучите причины выбирать Таиланд для жизни и инвестиций в недвижимость и получите консультацию экспертов, если останутся вопросы. Вводная консультация бесплатна!

Плюсы Таиланда как места для жизни и инвестиций – факты

• Климат. В Таиланде только один сезон – вечное лето. Правда, лето бывает сухим (с ноября по апрель) и влажным (остальные месяцы). Средняя температура круглый год — +30 градусов по Цельсию. Подобного климата часто недостает обитателям постсоветского пространства.
• Безопасность. «Страна улыбок» – одна из самых безопасных частей Юго-Восточной Азии, что подтверждается многочисленными исследованиями. Учитывая ситуацию вокруг Украины, неудивителен интерес к нашим услугам по релокации в эту страну из Восточной Европы. Например, к организации переезда в Таиланд через партнерскую программу.
• Туризм. Совокупный иностранный турпоток в направлении Таиланда в 2022 году, согласно данным местного Управления туризма, достиг 11 млн. Для сравнения: численность тайского населения составляет 70 млн.
• Экономика. По экономическим показателям Таиланд занимает второе место в Юго-Восточной Азии. Но по ВВП на душу населения страна сильно уступает, например, Великобритании и даже России. Поэтому жить там очень дёшево (см. ниже).
• Медицина. Тайская медицина по качеству находится на пятом месте в мире и на первом в Юго-Восточной Азии. Страна активно развивает медицинский туризм.
• Сообщество экспатов. В Таиланде растёт доля людей, которые не просто приезжают туда как туристы, но остаются для длительного проживания. По состоянию на апрель 2023 года 3,6 млн человек (5%+ тайского населения) были постоянно проживающими в Таиланде иностранцами. «Страна улыбок» периодически оказывается в разнообразных рейтингах лучших мест для релокации экспатов. Например, Таиланд занял восьмую строчку в общем зачёте рейтинга The Best & Worst Places for Expats in 2022 по версии ресурса Expat Insider. При его составлении эксперты оценивали десятки государств на предмет легкости обустройства, культурной интеграции, дружелюбия местных жителей и поиска друзей.

Общий зачет (топ-10)	Легкость обустройства	Культура	Дружелюбие местного населения	Поиск друзей
1	Мексика	Мексика	Мексика	Мексика	Мексика
2	Индонезия	Индонезия	Индонезия	Индонезия	Индонезия
3	Тайвань	Филиппины	Бразилия	Оман	Филиппины
4	Португалия	Бразилия	Португалия	Филиппины	Бразилия
5	Спам	Оман	Филиппины	Бразилия	Кения
6	ОАЭ	Тайвань	Тайвань	Вьетнам	Тайвань
7	Вьетнам	Португалия	Испания	Тайвань	Вьетнам
8	Таиланд	Кения	Оман	Таиланд	Таиланд
9	Австралия	Вьетнам	Кения	Португалия	Испания
10	Сингапур	Испания	ОАЭ	Бахрейн	Оман
11	Таиланд	Бахрейн	Кения	Россия
12	Бахрейн	Греция	Ирландия	Португалия
13	ОАЭ	Вьетнам	Испания	Венгрия
14	Греция	Таиланд	ОАЭ	Египет
15	Египет	Австралия	Египет	Греция

Два преимущества заслуживают более детального описания. Это стоимость жизни (уровень цен на товары и услуги), а также инвестиционный потенциал местного рынка недвижимости.

Цены в Таиланде

Сколько нужно денег для жизни в Таиланде? Минимальные расходы на проживание в Таиланде на одного человека – примерно $10 в день, если есть собственное жилье. В противном случае будет достаточно $20 в день ($600 в месяц). Сумма покроет, помимо жилья, мототранспорт и питание. Для комфортной жизни с учетом аренды квартиры будет достаточно $1,5 тыс. Сумма покроет массажи, тренажерные залы и многочисленные развлекательные мероприятия.

Хотите купить недвижимость в Таиланде или иной юрисдикции на наиболее выгодных условиях? Интересует возможность получить иммиграционные льготы на основе внесенных инвестиций? Чтобы добиться успеха и обойти «подводные камни», придется учесть множество факторов. Наши эксперты готовы помочь. Узнайте больше на персонализированной консультации, заполнив форму.

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Какой суммой в месяц для жизни в Таиланде должна располагать семья из двоих взрослых и двоих детей? Всё зависит от возраста каждого ребенка. Если дети совсем маленькие, можно тратиться только на их питание. Если дети уже ходят в детсад, нужно будет заложить в бюджет около $600 в месяц. На кружки и няню придется потратить примерно столько же. Квартира с двумя жилыми комнатами обойдется рассматриваемой семье в $2,5 тыс. Речь идет о жилье класса «комфорт плюс».

В какую сумму обойдется аренда виллы у моря? Всё зависит от сезона. Период с октября по май в этой части Юго-Восточной Азии считается «высоким сезоном». Многочисленные туристы прибывают в середине декабря, когда начинаются праздники в Европе, за которыми следуют Новый год и Китайский Новый год. Вилла, которая может стоить летом $100 в сутки, зимой может сдаваться за $500.

Сейчас цены дополнительно «подогревает» реализация давно копившегося отложенного спроса, который начал формироваться после объявления пандемии и введения локдаунов. Как следствие, за съемное жилье на Пхукете просят вплоть до $30 тыс. в месяц.

Покупка инвестиционной недвижимости в Таиланде

Спрос на недвижимость в Таиланде со стороны иностранных инвесторов остается стабильно высоким. Страна традиционно входит в топ-3 самых популярных направлений для покупки недвижимости за рубежом среди россиян. Американцы и китайцы не отстают.

Различаются лишь предпочтения большинства выходцев из определенных стран относительно тайских локаций. Например, русские инвесторы больше всего предпочитают покупать недвижимость на Пхукете. Американцы чаще всего выбирают Паттайю, а китайцы – Бангкок.

Готовясь купить недвижимость в Таиланде в инвестиционных целях (под сдачу или заработок на приросте капитала при последующей перепродаже) или для собственного проживания, важно получить ответы на следующие вопросы.

Что такое Freehold и Leasehold? Важно ли это учитывать при покупке?

В Таиланде существует система владений недвижимостью, сформировавшаяся по примеру Великобритании. В ее основе лежат две концепции: Freehold и Leasehold. Freehold — это частная полная собственность. Leasehold — неполное владение / многолетняя аренда.

49% кондоминиума в Таиланде могут принадлежать иностранцу / иностранцам через Freehold. Оформляя соответствующий контракт купли-продажи, покупатель платит приблизительно 3,3% от суммы сделки в виде налога на покупку недвижимости.

Оставшийся 51% кондоминиума подлежит продаже тайцам. Если граждане Таиланда не выкупили эту часть, она может быть продана иностранцам в Leasehold. Такая недвижимость стоит приблизительно на 5-10% меньше, чем актив, доступный для покупки через Freehold.

При использовании Leasehold актив может быть оформлен иностранцем в аренду сроком на 30 лет. Предоставляется право продления срока аренды дважды либо (в некоторых случаях) трижды. Иногда доступна бессрочная аренда.

Оформляется договор аренды Leasehold, который также регистрируется в земельном департаменте. Покупателем выплачивается всего лишь 1% в виде налога на приобретение недвижимости. Следующий налог придется выплачивать через 30 лет (при продлении соглашения).

Поскольку при Leasehold речь идет о неполном владении / аренде на 30 лет, граждане и фискальные резиденты ряда государств Европы, которым нужно платить налоги в казну родины / государства резидентства на иностранные активы, могут законно избежать подобных фискальных сборов. Поэтому Leasehold предпочитают европейцы, а Freehold — русские и китайцы.

Сколько времени занимает процедура покупки жилья в Таиланде (от момента выбора объекта и до передачи ключей)?

Для начала нужно определиться с типом недвижимости: готовое жилье или стройка. В зависимости от категории актива сроки будут следующими:

• Готовое. Если выбран готовый объект, вносится депозит (приблизительно 2% стоимости). Будущие стороны сделки обращаются к юристам для оформления предварительного контракта купли-продажи. Контракт составляется в течение двух-трех дней. После этого покупатель переводит деньги юристам. Всё зависит от покупателя. Для перевода может понадобиться день, а может неделя или даже месяц. После получения юристами денег стороны отправляются в Земельный департамент для оформления сделки. Затем покупатель сможет получить ключи.
• Стройка. Если выбранная недвижимость ещё не построена, процесс немного отличается с точки зрения этапов, условий и сроков. Покупатель вносит депозит (приблизительно от 100 000 до 200 000 батов / от $3 тыс. до $6 тыс.). После этого составляется контракт купли-продажи либо оформляется долгосрочная аренда. Затем можно переводить всю причитающуюся продавцу сумму. Процесс оформления контракта занимает примерно до двух недель.

Можно ли оформить покупку тайской недвижимости дистанционно?

Для приобретения недвижимости в Таиланде нет необходимости физически приезжать туда. Покупку можно оформить дистанционно. Это на 100% легально и не сопряжено с какими-либо рисками.

Сколько стоит жилье в популярных туристических направлениях и столице?

Даже на территории популярных курортов или Бангкока можно приобрести недвижимость по цене от $90 тысяч. За $300 тысяч предлагаются весьма достойные активы. Самым большим спросом пользуются квартиры в кондоминиумах, для покупки которых будет достаточно указанных сумм. Есть также отдельностоящие дома или виллы или целые коттеджные поселки. Такое жилье стоит дороже. Важно помнить, что сделки совершаются в национальной валюте Таиланда. Это тайский бат.

Можно ли купить землю в Таиланде и построить виллу самостоятельно?

Это возможно, но не очень выгодно. Когда застройщик строит поселок, в котором находится 10-100 вилл, он может себе позволить купить землю подешевле и сэкономить на прочих капитальных расходах за счет оптовых закупок материалов. Девелопер, вероятно, обеспечит покупателей комплексной инфраструктурой, включая бассейны, тренажерные залы, возможно, магазины и площадки для детей.

Застройщик также передаст комплекс управляющей компании, которая организует очистку бассейнов, облагораживание территории и решение других задач с максимальной эффективностью и при минимальных затратах. В сухом остатке виллы от застройщика предлагают больше комфорта, и они, естественно, обходятся дешевле.

Можно ли рассматривать жилье в Таиланде как инвестицию?

Можно и нужно. Покупая тайскую виллу 10 лет назад, можно было существенно приумножить капитал. В течение этого времени стоимость недвижимости росла на 5-7% в год с учетом инфляции. Даже если учитывать пандемию, которая привела к стагнации рынка и «съела» три года, можно констатировать, что жилье, которое ранее стоило 5, 8, 12, 14 миллионов бат (в зависимости от локации и качества постройки), сейчас стоит на четверть или даже в полтора раза дороже.

Можно ли получить ипотеку или рассрочку?

Ипотека в Таиланде иностранцам недоступна. Но если вы покупаете квартиру, которая пока только строится, то получаете де-факто рассрочку на срок строительства. Иногда застройщик может предоставить рассрочку на период до 5 лет.

Сколько можно заработать на сдаче недвижимости в аренду? И какой налог взимается с дохода от сдачи?

Покупка недвижимости в Таиланде с целью сдачи в аренду – достаточно популярный способ распорядиться свободным капиталом. На этом можно заработать приблизительно 7-8% годовых. Если доход от сдачи недвижимости в аренду поступает на тайский счет, придется заплатить примерно 5% в виде налогов. Если деньги переводятся на международный счет, сумма сборов возрастает приблизительно до 15%.

Примеры девелоперских проектов

Если вы собираетесь купить жилье в Таиланде, чтобы сдавать в аренду или занимать самостоятельно, планируя заработать на приросте капитала при последующей перепродаже, рассмотрите несколько интересных вариантов. Предлагаем подборку премиальной недвижимости в популярном среди русскоязычных экспатов Пхукете:

Перечисленные выше курортные и жилые комплексы представляют собой небольшие поселки со своими магазинами, ресторанами, парками, бассейнами, детскими и спортивными площадками. Они идеально расположены на побережье Пхукета в локациях, которые одинаково любят и экспаты, и туристы.

Девелоперские проекты включают как квартиры-студии, так и крупные виллы. Отдельного упоминания заслуживает современный дизайн интерьера и экстерьера. Покупателям доступны квартиры и виллы, выполненные в разных стилях: от лофта до классики. При желании вы можете пожить в любой из понравившихся квартир, чтобы сделать максимально взвешенный выбор.

Покупка недвижимости и получение визы

Еще один важный вопрос для будущего владельца жилья в Таиланде звучит так: можно ли получить разрешение на постоянное пребывание в этой стране, покупая там жилье, и требуется ли виза для совершения покупки?

Виза для покупки недвижимости в Таиланде не нужна. Но такая инвестиция может служить основанием для оформления элитной визы в Таиланд (Thai Elite Visa). При покупке недвижимости в определенных девелоперских проектах стоимостью, скажем, от 10 миллионов бат, застройщики в подарок оформляют инвесторам пятилетнюю неиммиграционную элит-визу.

Но инвестировать в жилье для получения тайского резидентства не обязательно. Существует несколько видов долгосрочных виз, доступных без инвестиций. Например, есть резидентство для пенсионеров, доступное лицам старше 50 лет. Есть бизнес-виза, виза для удаленных работников и ценных специалистов.

Остались вопросы? Наши эксперты на них ответят!

Готовы к переезду в Таиланд? Собираетесь выбрать и купить там недвижимость? Приведенные выше сведения упрощают обе задачи. Дополнительно ускорить процесс и избежать «подводных камней» позволит консультация с нашими экспертами.

Свяжитесь с командой портала прямо сейчас и получите вводную консультацию совершенно бесплатно! Достаточно направить запрос через форму справа / один из указанных выше телефонов / корпоративный email.

Эксперты нашей команды помогут подобрать оптимальный лот на индивидуальной консультации, следуя вашим пожеланиям и учитывая финансовые ограничения. Поможем как купить, так и арендовать премиальную недвижимость в Таиланде. Разработаем стратегию переезда на основе индивидуальной подборки предложений!

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Стремясь привлечь дополнительные иностранные инвестиции и платежеспособных экспатов, тайские власти пошли на серьезные реформы, включая снятие запрета на покупку земли в Таиланде для нетайцев. Данное…

Таиланд предоставит иностранцам права на владение землей для проживания, заявил в пятницу (15 июля) правительственный чиновник. Таким образом, власти страны планируют привлечь в экономику дополнительные…

Переезд в Таиланд через партнерскую программу для айтишников и прочих носителей Digital-профессий позволяет быстро и на 100% легально получить бизнес-визу Non-Immigrant B, делегируя местной фирме…

Получить элитную визу в Таиланд через недвижимость, имея судимость, не получится! Элитная виза в Таиланд станет выдаваться за покупку кондоминиумов ценой от 330…

Виза в Таиланд для белорусов должна оформляться заблаговременно. Русским такая виза не нужна, но только в течение 30 дней. Украинцы же могут оформлять 15-дневную визу…

Вы слышали о тайской элитной визе (Thai Elite Visa)? В последнее время она привлекает к себе все больше и больше внимания. Поэтому было решено изучить…

Перелет из Бангкока в Сингапур – это всего лишь быстрый двухчасовой перелет на юг по Малайскому полуострову. Но если принять во внимание разнице между Сингапуром…

Чек-лист для покупателя недвижимости в Таиланде: 10 правил инвестирования от агентства In Dreams Phuket

Инвестиции в зарубежную недвижимость — надежный способ сохранить и увеличить свой капитал. Для того чтобы доход от вложений был максимально выгодным, нужно уделить особое внимание выбору объекта.

Таиланд считается одной из лучших стран для инвестирования. Причин много:

• в стране почти полностью отсутствует инфляция;
• в 2018 и 2019 гг. королевство заняло первое место в рейтинге экономик мира, обогнав даже такие страны, как Сингапур и Швейцария;
• ежегодно сюда прилетают десятки миллионов туристов;
• в стране минимальный процент безработицы;
• стабильная политическая обстановка.

Более того, доход от сдачи курортной недвижимости в аренду здесь составляет 8-9% годовых (в Европе — в среднем 3%).

О том, как инвестировать выгодно и получать высокий доход от покупки недвижимости в стране, нам рассказали представители агентства недвижимости In Dreams Phuket в Таиланде. Предлагаем ознакомиться с чек-листом из 10 пунктов, которые обязательно стоит учесть.

1. Выбрать наиболее выгодный для инвестирования регион Таиланда.

Сотрудники агентства In Dreams проанализировали рынок недвижимости всех провинций и регионов королевства и пришли к выводу, что Пхукет имеет самый большой потенциал роста цен на собственность. Регион находится на острове, на котором ограничено количество земель, привлекательных для застройки. В ближайшее время самые лучшие участки будут выкуплены и застроены.

Из этого можно сделать следующий вывод: спрос будет расти, а предложение — нет. Именно поэтому сейчас идеальное время для инвестиций в недвижимость Пхукета.

2. Изучить динамику роста цен в выбранном регионе

Лучше рассматривать регионы, в которых рост цен стабильный и плавный. Как известно, после резкого повышения стоимости жилья может наступить стремительное падение.

На Пхукете цены на недвижимость увеличились на 3,6% за последние 10 лет. Все это время остров демонстрировал хороший рост экономики. На Пхукете быстро развивается инфраструктура, и до пандемии сюда прилетали миллионы туристов ежемесячно.

3. Изучить налоговое законодательство страны

Чтобы узнать обо всех нюансах законодательства, рекомендуется обращаться к специалистам. Сотрудники In Dreams Phuket советуют это всем своим клиентам.

В Таиланде система налогообложения довольно лояльная: пошлину на владение собственностью оплачивать не нужно. Налогом облагается только доход от сдачи жилья в аренду.

Налоговая ставка зависит от суммы годового дохода и стартует от 5%. Однако существуют некоторые налоговые вычеты, которые могут быть и резидентами, и иностранным гражданами.

Кроме того, в стране действует простая автоматизированная система подачи налоговых деклараций, поэтому нет необходимости регулярно оплачивать работу бухгалтеров, консультантов и аудиторов.

4. Выбрать локацию и жилой комплекс

Критерии выбора курортной недвижимости следующие:

• близость к морю;
• близость к пляжу;
• инфраструктура комплекса — бассейн, тренажерный зал и т. д.;
• доступность магазинов, кафе, ресторанов и парков.

Если покупатель не очень хорошо знает местность, то лучше обратиться за советом к гиду-эксперту, а не к застройщику напрямую.

На YouTube-канале In Dreams Phuket можно найти много обзоров на разные районы и ЖК Пхукета — директор агентства живет там уже 12 лет и знает обо всех тонкостях и нюансах региона.

5. Проверить застройщиков

Нужно серьезно отнестись к выбору застройщика: узнать о его репутации, посетить другие объекты девелопера, оценить их состояние и востребованность. Также нужно узнать, не вовлечен ли застройщик в судебные процессы.

Для изучения этого вопроса можно обратиться к частным юридическим компаниям или в агентство In Dreams для независимой проверки и оценки застройщика. Также можно запросить экспертизу нескольких девелоперов, если покупатель сомневается и не может выбрать самого надежного.

6. При выборе между одним дорогим и двумя дешевыми объектами, лучше остановиться на втором варианте.

Апартаменты с несколькими спальнями более ликвидны и приносят больше дохода. Такое жилье легче сдать в аренду в любое время года.

Порог входа в тайскую недвижимость относительно невысокий, поэтому у многих инвесторов есть возможность купить два или три объекта сразу.

7. При выборе объекта покупателю лучше остановиться на самом дешевом либо на таком, у которого мало аналогов на рынке.

Если покупатель хочет инвестировать в эксклюзивный объект, ему стоит проанализировать рынок и выяснить, будет ли такая недвижимость востребованной.

При покупке самой дешевой собственности не стоит экономить на качестве жилья, а также учесть сроки сдачи объекта.

8. Обратить внимание на вторичную недвижимость

Нередко недвижимость на вторичном рынке можно найти по очень привлекательным ценам, если владельцу нужно продать объект в кратчайшие сроки.

Еще одно большое преимущество: нет рисков, что недвижимость не будет сдана вовремя. Также покупатель может сразу оценить реальное состояние апартаментов и изучить историю доходности объекта.

9. Рассчитать реальную доходность объекта

Цифры, которые указаны в рекламе, как правило, демонстрируют не «чистый» доход. От этой суммы следует отнять все скрытые платежи:

• коммунальные услуги;
• налоги на прибыль;
• расходы на регистрацию;
• внутренняя отделка и мебелирование жилья;
• амортизационный фонд и т. д.

Специалисты In Dreams могут проконсультировать иностранных граждан и рассчитать реальный доход от вложенного капитала.

10. Взять в помощники специалиста рынка.

Профессионалы рынка смогут не только сэкономить время покупателя, но и предложить более выгодные условия, чем застройщик.

Опытный агент проверит надежность девелопера, рассчитает реальную доходность недвижимости, проанализирует рынок и поможет выбрать объект, удовлетворяющий все требования инвестора.

Все ТОП-агентства Пхукета, такие как In Dreams, не берут с покупателя комиссию. Более того, компания оплачивает клиентам перелет, чтобы они смогли вживую посмотреть на объект и присутствовать на сделке лично. Если у покупателя нет такой возможности, все этапы сделки с недвижимостью можно совершить удаленно.